若投资者看好房产巿场的长远投资前景和租金回报收益,希望在低迷的市况下减低投资风险,赚取稳定的回报,那么房地产投资信托基金(REITs)不失为一个可分散投资风险的选择,因为REITs是由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
REITs在欧美市场的发展已经十分成熟,但在中国内地,虽然近年来发展了一些本土化的信托基金,但到目前为止还没有一家真正上市的REITs。加上国内现时尚未有一套完善的房地产投资信托法律制度,对信托收益的纳税制度未有规范,也没有与REITs相关的税收优惠政策,因此,营业税、租赁税等的征收会对其相对稳定的现金流入造成较大的冲击,在很大程度上削弱REITs的分红能力。
相反,由于香港和海外的REITs已存在一段时间,无论在法规及制度上都比较完善。就以于2005年11月香港房委会推出的领汇信托基金(823HK)为例,它是较早一只在香港上市的REITs,其资产包括公共房屋的零售物业和车位,上市时以低于资产值的认购价推出市场,广受市场欢迎,并掀起投资者的认购热潮。
其后,一些大型发展商相继把辖下的物业资产分拆成为REITs上市:当中包括鹰君集团(41HK)旗下的冠君信托(2778HK),于2006年5月上市;恒基地产(12HK)旗下的阳光信托(435HK),于同年12月上巿。由于香港部分的REITs是由大发展商分拆出来,所以它们不少都具备经验丰富的资产管理团队,懂得挑选信誉好的租户,能够有效管理和执行租约的履行,保证固定的租金收入。由于REIT旗下的物业租金收入大部分会分派给基金持有人,故投资者的回报也显得相对稳定,因此尽管在熊市当,不但可以取得平稳和理想的回报,也能享受物业资产升值带来的成果。目前,冠君信托的股息收益率高于10%,而美国著名的国际型投资信托基金FidelityInternationalRealEstateFnd(FIREX),其股息回报也相当平稳,股息收益率于07年为8.2%。
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