针对最低收入群体,为其提供廉租房已经毫无争议。但对于中低收入群体,到底该如何解决他们的居住难题,业界意见尚不统一。说实话,这是中国住房保障体系中最难啃的一块“骨头”,中央政策难落实,地方政府不愿牺牲太多利益,这部分家庭承受力弱却仍倾向于购房,在高房价的煎熬中彷徨忧郁。
目前,全国城镇低收入家庭和中低收入家庭分别占全国总数的10%和20%,上海市大概为11%和13%,律师暂且把这两个群体统称为中低收入群体。追溯历史,按1998年住房体制改革“23号文”的规定,这部分群体的住房问题应该通过经济适用房来解决,但是,事实证明那是一个不切实际的构想。经济适用房年竣工套数占全部住宅竣工套数的比重,由1999年的约25%一步步降至2005年的约8%。可以说,经济适用房是一个先天不足、利弊同生、争议极大的住房保障产品。退一步讲,即便它的运作机制非常完善,也不可能成为现阶段我国住宅供应的主体,因为国家财力不允许,地方政府也不答应。
由于中低收入群体的房价收入比明显偏高,他们即使勉强购买商品住宅,后果不是严重透支未来收入,就是严重损害生活质量,不仅形成很大的精神负担,还潜藏一定的银行贷款危机。因此,律师认为针对中低收入群体,政府应确定“以构建住房租赁体系为主,以提供经济适用房为辅”的政策思路。
首先,需要尽快重建公共租赁用房体系。按2003年国家出台的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》,廉租房是专门针对最低收入群体的,那么那些买不起房的中低收入群体尤其是占城镇总户数10%的低收入群体,只有通过租赁才能安居,怎么办?这就需要重新建立公共租赁用房体系(有别于房改以前的福利分房),其中既包括原先定义的廉租房,使其最终能够保障占城镇总人口10%左右的最低收入群体居有其屋,又要包括其他公共租赁用房,使其能最终保障占城镇总人口15%左右的中低收入群体的居住需要,但其租金补贴标准要比廉租房低一些。
在运作机制上,与廉租房相比,可以较多地引进市场机制,部分公房可以借鉴新加坡和日本由国有公益机构运营,部分公房可以借鉴英国和德国由协会、互助组织运营,另有部分公房可借鉴美国由民营公司运营。但政府依然是制度实施的主导者,包括家庭准入、退出标准、租金标准等完全由政府控制。至于经费筹集,除了从土地出让金、地方财政支出中划拨外,还可借鉴我国香港“以房养房”的运营模式,盘活小区商铺、停车场等配套物业的商业经营。
其次,构建市场租赁用房体系。依照目前各地的廉租房建设规模、财政水平、管理水平,不可能对全部中低收入群体进行实物配租,大部分家庭需要拿着货币补贴去市场上租房,而房租补贴货币化已为许多发达国家所采纳。但目前我国的住房租赁市场并不成熟,还无法为这些家庭提供充足的、合适的房源。因此,政府必须鼓励、引导开发商建设市场型租赁用房。另外,还可以鼓励企业通过收购、长期租赁等方式拥有一定规模的房源,由政府进行政策补贴,使其成为专门针对中低收入家庭的低租金租赁房。总体而言,市场型租赁房的运营主体是企业,政府的作用是支持、规范、补贴企业的市场化行为。
最后,适度建设经济适用房。针对中低收入群体的住房问题,许多国家都制定有带有保障成分的住宅制度,美国称为“社会住宅”,新加坡叫做“政府组屋”。由于需要政府进行财政扶持,此类住宅在高福利国家如瑞典比重很高,在发展中国家如与中国同为“金砖四国”的巴西、印度等比重偏低。
考虑到我国的经济发展水平和国力,不宜盲目追攀发达国家标准,经济适用房占住宅供应总量的比重控制在10%~15%比较合适。具体运作中要注意两点:一是要把好“入口”,严格界定为中低收入群体(或特定的动迁户);二是要实行封闭式运行,业主只能转售给政府,售价由政府控制,所空房源由政府向其他符合保障标准的居民进行二次和多次分配。
总而言之,对于占城镇人口约30%的中低收入群体来说,大部分家庭都应该放弃购房的“奢望”,当然,其前提是政府要建立健全公共租赁用房和市场租赁用房体系。
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