预售许可证过期的商品房买卖合同有效。如果开发商在签订买卖合同出售房屋时取得了预售许可证,但事后预售许可证过期的,不能证明开发商失去了预售资格,既然开发商没有失去预售资格,则签订的房屋买卖行为就是合法的,所以合同就是有效的。
一、购买商品房的注意事项是什么?
(一)确定开发商是否具有预售许可证
购房时首先要看项目有没有“预售许可证”。未取得预售许可证的项目以认购、预定、排号等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用的,都属于违规行为。
根据国家有关规定,在购房时开发商应“五证齐全”。买房人买房前要弄清项目是否合法,主要手段就是查看该项目是否具有“五证”。“五证”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。因为《商品房销售(预售)许可证》是在前四证齐全的基础上才能办理的,所以,购房者只需查看“预售许可证”就能知道楼盘销售是否合法。
(二)签合同需要用示范文本
开发企业在商品房销售中必须使用示范文本合同,并通过房地产网上系统打印商品房认购协议和签订商品房买卖合同。
开发企业拟定的商品房预售合同文本及格式条款还必须在网上公示并在售楼现场予以明示;合同中不能有单方面加重购房人责任或排除购房人合法权利的不公平条款;必须对商品房质量性能、物业会所、车位等设施归属,交付使用条件及其违约责任做出明确约定。
(三)注意“订金”与“定金”区别
买房一定要注意“定金”与“订金”的不同,不要把“定金”当“订金”。对于“定金”,《民法典》相关条文规定:双方有约定的按照约定执行;如果无约定,经营者违约时“定金”双倍返还,消费者违约时“定金”不返还。至于“订金”,目前法律没有明确规定,可视为“预付款”,双方有约定的按照约定执行;如果无约定,开发商违约时应无条件退款,购房者违约时可以要求经营者退款。
(四)看清“不可抗力”条款
在商品房购销合同中,通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任,也就是说免责。
二、房地产五证指的是什么
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发,《建筑工程施工许可证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关,其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定,开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者,签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内,提防开发商“偷梁换柱”。
三、买房合同没签可以退么
买房交了定金是可以退的,但要分情况。要看交定金时双方的协定,如果没有明确说明一般都是可以退的。也可以双方进行协商。根据《民法典》的规定,定金应当以书面形式约定。定金虽交纳,可以退换。购房者如果要退还定金,一般在以下情况下,购房者是可以向开发商要回定金的:1、在开发商没有取得《房地产预售许可证》,即不具备商品房预售法定条件的情况下,其与购房者约定的购房定金是无效的。根据《民法典》无效合同的处理原则,不论双方是签订《认购协议》,也不论双方是否约定定金退还事项,开发商都应无条件退还定金给购房者;2、如果开发商没有取得《房地产预售许可证》,却故意隐瞒重要事实或提供虚假情况谎称已取得《房地产预售许可证》,开发商须对此承担缔约过失责任,除退还购房者定金外,还应该赔偿购房者利息等资金损失及其他有关财产损失;3、在开发商具备商品房预售法定条件,取得《房地产预售许可证》的情况下,如果双方只约定了购房者拒绝订立《商品房买卖合同(预售)》便无权要求退还所交付定金,购房者则可以该约定有失公平为由,申请法院或仲裁机构变更或撤销该约定,要求开发商退还所支付现金;4、如果是开发商原因导致合同不能签订则您可以要求开发商退还相应的定金,但是如果是您自身原因,而开发商并没有相关的隐瞒等情形,您只是单方提出退定金的要求,要根据认购书中退房相关约定交纳违约金。若无约定,您可以和开发商积极沟通协商解决。
-
预售许可证对期房买卖有何影响?
155人看过
-
屋没过户,买卖合同效力受影响吗
402人看过
-
预售许可证缺失对购房合同的影响?
432人看过
-
房屋买卖合同的预售许可证和合同条款怎么写
122人看过
-
房屋买卖是否影响租赁合同效力
279人看过
-
租赁合同效力是否影响房屋买卖
264人看过
所谓不可抗力,是指合同订立后发生的,当事人订立合同时不能预见的,且不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观现象。 不可抗力的范围包括以下三种情况: (1)自然灾害。如地震、台风、洪水、旱灾、海啸等。 (2)政府行为。这主要... 更多>
-
预售许可证过期了不交合同有影响吗广西在线咨询 2022-10-19从法律角度来看,没有《商品房预售许可证》房产是不能以任何形式销售的,即使是内部销售,房产公司也是违背法律规定的。买了此楼,如果出现纠纷,在房产公司没拿到《商品房预售许可证》的情况下是没有法律保障的;房产公司没有拿到《商品房预售许可证》,银行是不会发放贷款的,到银行是没有办法拿到贷款。
-
商品房买卖合同需要经过预售许可证吗?湖北在线咨询 2022-08-20《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定有商品房买卖合同还需要预售房许可证吗:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承
-
商品房预售许可证过期, 签订购房合同的部分有影响吗河南在线咨询 2022-03-12预售证过期一般不会影响到之前已经签订购房合同的部分《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件商品房预售许可证不同于商品房销售许可证,不能将两者混淆起来,商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同,主要表现在:商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件: 1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 2、取得土地
-
屋没过户,买卖合同效力受影响吗吉林省在线咨询 2022-10-15根据法律规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。由此可见,秦女士签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示、合法有效,且已交付房款,房屋买卖合同当然成立。未办理房屋过户登记手续,并不影响房屋买卖合同的效力,只是合同标的物所有权不能发生转移。
-