分割外墙和共用围墙的所有权-法师兄

分割外墙和共用围墙的所有权

来源：互联网时间： 2023-05-02 19:13:25 167 人看过

住宅小区外墙、外墙、公共围墙权属一直存在争议，容易引发纠纷。常见的纠纷，如业主在房屋外墙上或外墙外刷广告、挂门面招牌等，都是由于相邻业主和物业管理公司的反对而引起的。一般认为，外墙不能视为公共部分，只有外墙表面才能成为公共部分。建设部的规定只把外墙列为公共部分，而上海等一些地方性法规规定外墙和外墙为公共部分。这一问题涉及到四个关于专有部分范围的理论，即墙心理论、空间理论、最后一个画面理论、墙心理论和最后一个画面理论。第四种理论是墙中心和最终的漆面理论。就内部关系而言，专有部分包括画在边界部分表面的部分，如墙壁、天花板和地板；就外部关系而言，专有部分达到边界部分厚度的中心线。按照这个总的看法，不应该把外墙当作一个公共部分，而应该把外墙当作一个公共部分。但是，是否可以认定业主没有任何合法的外墙使用权，任何使用外墙的行为都应该得到所有共有人或共有人授权的组织如物业管理公司的批准和允许。

首先，如果业主公约中有规定，业主可以在公约允许的范围内使用，这实际上构成了上述协议的独家使用，是完全合法的。第二，即使在业主公约没有规定的情况下，业主在一定程度上仍应有合理的房屋外墙使用权。比如安装空调，如果业主没有任何外墙使用权，那么室外安装空调就成了问题。显然，对于外墙，业主还是应该有合理的使用权的。合理的界限应该是：是否对相邻业主的生活产生不利影响；是否影响了整个建筑的美观统一；是否影响了公共安全等。

对于共用围墙，中国建设部的规定规定，相邻业主应承担共用围墙的维护义务。笔者认为，对于共有界墙，应当承认相邻所有人享有共有权，但共有权的实质是一种共有权。当共用边墙也是整栋建筑的承重墙时，共用边墙构成全体业主的共有部分，全体业主享有共有权。

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