一、租赁时税款的承担问题
税款是因物而产生的,我国要求对某些特定的物交付税款,但是出租人是租赁物的所有人或合法拥有者,而承租人只不过是一时性地对租赁物使用收益,并且还要向出租人支付租金。
这时如果要对该物交付税款的话,应该由谁来支付呢?
我国《民法典》未就租赁合同的税款负担问题加以规定。所以租赁物所生的税款,应由出租人交纳。当然,由尊重当事人意思来看,当事人也可以在合同中另行约定税款由承租人负担,但是该约定不能与法律及行政法规相悖,否则,其约定无效。
二、房屋租赁合同的提前终止
房屋租赁合同是出租人、承租人对方之间的合议。一般情况下,房屋租赁合同中有租期规定的,承租人、出租人双方不得提前终止租赁合同,否则即是违约行为,要承担因此而产生的法律责任。
但这也不是绝对的,在某些特殊情况下,出租人、承租人可以提前解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的,出租人均可提前提出解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的,出租人均可提前提出解除房屋租赁合同:
1、承租人擅自将承租的房屋转租,转让或转借的;
2、承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害了公共利益的;
3、承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的;
4、承租人违反合同擅自改变房屋用途的;
5、承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的;
6、出租人因不可预见的原因,如家庭人口聚增,确实需要收回房屋自住的,或者出租房屋发生重大损坏,有倾倒危险而需改建,并确有房管部门的。在此情形下出租人解除合同,应当适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失,而承租人一时又找不到房屋时,可由双方协商在承租人所租住房屋中腾出一部分,而不能强令承租人腾房搬家。属于改建情形的,改建后房屋仍出租时,原承租人有优先的承租权。
根据有关法律、法规的规定,承租人因以下情形,也可以提前解除房屋租赁合同:
1、承租人已建有或购有房屋,无需再继续租赁他人房屋时;
2、承租人举家迁离租赁房屋所在的城市;
3、出租房屋发生重大损坏,有倾倒危险,出租人拒不进行修缮的。
在我国出租人就其物而应负担的税款依其标的物不同而有不同。如出租房屋的应缴纳所得税、出租房屋管理费等,而出租汽车的则有养路费等等。这些税费如无特别约定,一般应由出租人负担。应注意的是,这里的“负担”与“缴纳”不同,负担是指在民法上这种义务应由谁承担,与税法上规定的由谁缴纳并不一定一致。
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