[案例]李先生在方庄有一套65平米小两居公房,建于1998年,产权证已满5年,当前方庄小户型二手房价在12000元/平米左右。由于这套房子面积较小,李先生想换一套面积稍微大一点的房子,位置可以相对稍远一点,最好在地铁周边或者交通较方便的地方。
赵女士在天通苑附近有一套98平米商品房,建于2004年,该区域二手房价格8500元/平米左右,现在是其父母在居住。为了方便父母生活,赵女士希望在城区找一套房子,周边配套要比较成熟,附近最好有公园和医院,房子不需要很大。
李先生和赵女士在朋友引见下,发现各自的房屋情况和所处位置都比较符合对方需求。为了更好地节约购房成本,他们都想到了换房的方式,能够节省一些税费的支出。于是,他们迫切想要了解具体的税费缴纳情况。
据链家地产市场研发中心专业人士介绍说,房屋交换过程中需要涉及到的税费,涵盖契税、营业税(含城建税和教育费附加)、个人所得税、土地增值税,而根据北京相关规定,对于房屋交换价格相等的,可以免征契税;交换价格不相等的,由房价低的一方缴纳契税,并且对个人之间互换居住住房的,经税务机关核准,可以免征土地增值税。
差价换房可省契税23400元
第一种方案:如果李先生和赵女士按照市场价进行交易,也就是李先生房子总价为78万,赵女士房子总价为83.3万。
两套房子的价格不相等,作为房价低的一方李先生需要缴纳契税,契税额为(83.3-78)×1.5%×10000=795元,赵女士则不需要缴纳契税。如果是按照二手房交易来进行,换房的过程实际上完成了两次买卖交易,按每次买卖交易都需要由买方来缴纳1.5%的契税来计算,两次交易一共需缴纳的契税是24195元。可以看出,和双方彼此卖出再买入的交易相比,这一项可节省契税23400元,其中李先生节省11700元,赵女士可节省12495元。
尽管可以节省契税,但由于赵女士的房子还未满5年,需要缴纳营业税(含城建税和教育费附加)和个人所得税,其中赵女士需要缴纳营业税83.3×5.5%×10000=45815元和个人所得税83.3×1%×10000=8330元,李先生的房子已经满5年,不涉及营业税和个人所得税。土地增值税双方都不需要缴纳。
等价换房可免契税
链家地产专业人士还给出了第二种方案,如果李先生和赵女士并没有按照市场价进行交易,而是约定一个相同的价款50万,那么根据对于房屋交换价格相等的,可以免征契税这项规定,李先生和赵女士均不需要缴纳契税。而在这种方案中,赵女士需要缴纳营业税50×5.5%×10000=27500元和个人所得税50×1%×10000=5000元,李先生的房子满5年,还是不需要缴纳营业税和个人所得税;土地增值税双方都不需要缴纳。
不过,需要提醒的是,这种方式虽然能省掉契税,但对于做低房款的业主来说,在今后再转手的时候,对于房屋价格的认定,会出现低估的可能。
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