对商品房买卖合同约定的商品房交付条件及含义理解

《安徽律师》2007年第1期登载的《从一起商品房买卖合同纠纷看商品房交付的条件》一文中，认为《商品房买卖合同》第八条第一项该商品房经验收合格应依建设单位提出的《工程竣工验收报告》，而不是依《建筑工程验收备案表》为依据。对此观点笔者不敢苟同。该文作者导致形成这种观点，是因为其对一I《从一起商品房买卖合同纠纷看商品房交付的条件》一文，本人在商品房买卖合同约定的商品房交付条件及含义理解上偏差和片面，这样势必会误导读者。

在本人参与代理的80位购房户诉安庆市虹城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案（被称安庆市房地产第一案），各购房户在2004-2005年间先后与安庆市虹城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同第八条约定：出卖人应当在2006年5月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。然而迟至2007年房地产开发企业才通知交付，80位购房户拒绝收房并以房地产开发企业逾期交房且商品房不具备交房条件将房地产开发企业告上法庭。庭审中房地产开发公司提供的《工程竣工验收报告》即没有规划、公安、消防、城建档案等部门的验收认可意见，也没有质量监督监督机构对工程验收的监督意见；同时更没有取得备案表登记表。本案正在审理中。

很显然，焦点是在办理房屋交付的手续时，如何确定房屋符合交付条件？需要交付的文件是哪些？对此，笔者认为：

一、工程竣工验收合格不仅要有建设、施工、监理、设计单位意见，还要有规划、公安、消防、城建档案、质量监督监督等部门的验收认可意见，并须取得备案表登记表。

1、对于该商品房经验收合格条款的理解，应依照国家和地方人民政府的规定交付商品房和该商品房经验收合格是并列条件，两者同时具备才符合交付条件。就是不仅要按照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，提供合格的《工程竣工验收报告》还要符合国家和地方人民政府规定的交房条件，就是进行竣工验收备案制度，只有按照国家标准进行备案后才允许交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》6.0.7条的规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。关于6.0.7条的说明明确规定了：建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。《建设工程质量管理条例》第四十三条也同时规定：国家实行建设工程质量监督管理制度。第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

《建筑法》是保证建筑工程质量和安全的基本法，是关于房屋竣工验收和交付的基本法，其六十一条所规定的竣工验收必须符合建筑工程质量标准，该建筑工程质量标准是一个强制规范，所以说以上法规、规范所规定的备案是合同第八条所约定的国家规定的交付条件。另《安徽省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收与备案管理规定》第十三条也规定备案也是交房的必备条件，该规定如下：工程竣工验收备案应按照下列程序进行(一)工程具备竣工验收条件后，建设单位向备案机构申请领取《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》(下称《验收备案表》)；(二)工程竣工验收合格之日起15日内，建设单位携带本规定第十二条要求的文件，到备案机构备案；(三)备案机构在收到并验证备案材料齐全，符合有关规定要求后15日内在《验收备案表》上签署备案意见，并加盖备案专用章后返还建设单位。建设行政主管部门或者其他部门发现建设单位在竣工验收过程中违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，房地产开发企业应当提供《建筑工程验收备案表》才能证明其符合了国家和地方人民政府规定的交付条件。

案中房地产开发企业提供了一份没有完成的《工程竣工验收报告》，该报告的内容不符合国家和安徽省人民政府的有关规定，《安徽省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收与备案管理规定》第八条规定：工程竣工验收合格，参加验收单位应当及时签署《工程竣工验收报告》。《工程竣工验收报告》主要包括：工程概况；开竣工日期；设计功能、指标实现情况；建设单位守法情况；对工程勘察、设计、施工、监理等方面的简单评价；工程质量等级(要说明各分部工程质量等级及验收标准)；难以弥补的质量缺陷记录(不得影响安全使用)；规划、公安消防、环保、城建档案等部门的验收认可意见(或不需认可的依据)；质量监督机构对验收的监督意见。在房地产开发企业提供的《工程竣工验收报告》中只有设计、施工、监理建设单位的简单评价（盖章），没有工程质量等级的记载，也没有规划、公安、消防、城建档案等部门的验收认可意见，更没有质量监督监督机构对验收的监督意见。其提交的报告是一个没有完成的《工程竣工验收报告》，达不到其已经验收合格的目的，虽然《建设工程质量管理条例》第十六条没有明确要求以上内容，但建设部关于工程质量验收标准《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条第九、第十款、第十一款都明确规定了只有以上消防、规划、公安认可的才符合竣工条件。安徽省地方人民政府也有相应的规定，即出台了《安徽省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收与备案管理规定》，根据安徽省这个规定，《工程竣工验收报告》还应附下列文件：(一)施工图设计文件批准书；(二)工程施工许可证；(三)工程竣工报告；(四)工程质量评估报告；(五)勘察质量检查意见；(六)设计质量检查意见(七)工程竣工总结；(八)单位工程竣工验收记录附表(九)有关质量检测和功能性试验资料(十)民用建筑工程室内环境质量检测报告(十一)规划、公安消防、环保、城建档案等部门出具的认可文件或准许使用文件（或不需认可的依据）；（十二）施工单位签署的工程质量保修书；（十三）法律、法规、规章和工程建设强制性验收标准规定的其它有关文件。