1、土地抵押率是指贷款金额与土地评估价格的比例。即：贷款金额×土地估价=抵押金额。2具体而言，是指通过银行指定的评估机构对抵押土地进行评估，银行贷款不得高于评估价格的相应比例（如抵押率为60%，评估价格为100万元，贷款金额不能高于60万元），所以房贷利率直接决定了客户的贷款金额。第二，土地抵押是指债务人利用土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是房地产抵押中最基本的形式，一般通过土地合同进行。抵押权的本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人以他人财产为担保物清偿债务的担保物权。也就是说，债务人或第三人以物权为担保履行债务。其实质在于为债权提供中介形式和物质保障，维护财产的合法性和有效性。第三，土地抵押应注意的事项。由于历史原因，国有企业和集体企业占用和使用城市国有土地。上述企业只有使用权，无权处分这种无偿划拨的土地，更不用说将划拨的土地作为抵押。2土地使用权抵押的前提是：房地产开发商或企业只有与政府签订土地出让合同，足额支付地价，取得土地使用证后，才能依法抵押其土地使用权，获得银行贷款或其他形式的补贴。不具备上述法律条件的，土地使用权抵押无效。三。抵押必须有书面文件。土地使用权抵押时，抵押人和抵押权人应当依照国家有关法律的规定签订抵押协议。由于土地使用权抵押往往涉及到大量的资金，任何口头约定都是草率的、不严重的，因此任何土地使用权抵押都应形成文字和法律文书。4土地使用权与地上建筑物相一致的原则。土地使用权抵押时，地上建筑物、其他附着物和全部权益一并抵押。因此，在签订土地使用权抵押协议时，应当详细列明地上建筑物及其附着物及其权益。5保险。土地使用权抵押，地上有建筑物或者其他附着物的，抵押人应当为地上建筑物办理保险手续，并在保险单上注明抵押人是第一受益人，保险合同的期限应当长于抵押协议的期限。6土地使用权抵押时，应当办理登记手续。如果是未经处理的土地或者土地使用权抵押上没有建筑物的，应当先向土地管理机构登记，再向房地产管理部门登记。土地使用权抵押上有建筑物或者其他附着物的，只需向房地产管理部门登记，申请其他权利凭证。7土地使用权抵押前，应当邀请评估机构进行评估。一般来说，抵押人抵押土地使用权是希望从银行或金融机构获得贷款。金融机构贷款金额的依据之一是土地使用权的价值。因此，抵押人在抵押前，应当向具有房地产评估资质的评估机构进行评估。根据评估报告，抵押人可以决定是否接受抵押。8董事会决议。抵押人为外商投资企业的，应当在抵押前提供董事会批准抵押的决定，股东大会和董事会批准抵押的决议由股份有限公司提供。9应该请律师提供法律意见。为证明抵押人的主体资格、土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及土地使用权抵押全过程的合法性和可行性，保护抵押人的权益，抵押人应当聘请律师出具抵押法律意见书。10土地使用权抵押时，应当办理公证手续。由于土地使用权抵押涉及房地产抵押，标的物重大，因此在签订土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证处办理公证。11处分抵押物时，应当向房地产管理机构申请协助。抵押人未在抵押协议约定的期限内履行义务，或者抵押人在协议有效期内解散、破产的，抵押权人可以依照国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物的土地使用权。抵押权人办理土地使用权时，应当向土地管理部门申请协助办理抵押的土地使用权，并办理土地使用权转让手续。12抵押权的终止。土地使用权抵押协议到期或者因其他原因被解除的，由土地管理部门和房地产管理部门解除抵押协议。