买的二手房正在抵押办不了过户,谁的责任?定金和首付款,中介能不能代收?贷款服务费到底该咋收?交了钱贷款办不下来是谁的责任……二手房买卖交易中,购房者与中介、房主的各种矛盾纠纷屡见不鲜,到底如何才能避免“鸡飞蛋打”。

房的情况要仔细核查

市民买的二手房,房龄一般比较的老,但是房子的具体情况,比如哪一年建的、房子有没有抵押、查封等,购房者一般了解的不多,也不会在合同里体现,很容易被中介提供的虚假的信息忽悠。

“此前有市民投诉,中介说房子是2000年的,结果到了银行贷款时才知道,房子是上世纪80年代的,由于房龄太老银行不给贷款。”济南市的房管局产权市场处有关负责人说,这个就是购房者过于相信中介,不去实地了解,结果房子没买成。

该负责人说,购房者在买房前,一定要对房屋的建筑的情况、小区的状况等做详细的核实。除了做好这些实地的调查外,市民还应当到房管局的档案馆查询、核实房屋的基本信息,如有无抵押、查封等限制信息。以免不能直接的办理过户手续,给买方造成一定的损失。

市民可以持本人的身份证明提供房屋的具体坐落或房屋产权证号,可以申请核实相关房屋有无抵押、查封等限制信息,或是和卖方一起到房管局的档案馆查询相关的信息。

改合同的房贷不下款

“买无证的房子,一定要谨慎。很多人都被中介忽悠,以为能办贷款结果陷入了纠纷。”产权市场处的工作人员说,尤其是小产权房和一些“改合同”的房子。

“改合同”成了不少市民买房的重要的选择。改合同的房子一般是与开发商签订买卖合同,有的也进行了网签,这类房子都没有办下房产证。很多中介都打出了“包改合同”来吸引购房者,收取几万元的改合同费用后,合同改成购房者的名字,购房者就可以等着办证。

“这类的房子都没有进行产权登记,查不到有关的信息,而且一般都无法的贷款。”产权市场处的工作人员说,但是一些中介为了拉客户会承诺与银行有关系,可以办贷款。很多市民为此动心,就会把首付款交给中介,结果等了几个月甚至更长时间后,中介告知办不下来贷款,房子就买不成了。此外,有了这种纠纷后,购房者交纳的中介费多数也要不回来。购房者最终是“鸡飞蛋打”。

产权市场处的工作人员提醒,像一些单位集资建房,手续不全也无法办理贷款,购房者买房前一定要看清楚。

别让中介代收房款

市民通过中介买二手房,需要交纳中介佣金、贷款服务费、评估费等各种费用,有的中介也打出“代收首付款”,产权市场处的工作人员提醒,中介收取的只能是服务费用,而房子定金、购房资金等不要轻易交给中介保管。

一般来说,购房者买的房子网签后,就要交首付款。中介只是作为第三方见证,购房者把房款直接给房主。此前交的定金也会有相应说明,直接作为购房款等。

“中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜,其中最主要的原因是钱款不受监管,买主交完数额不低的首付款后没有法律保障。”产权市场处的工作人员说,买房人最好去建立资金监管账户的中介购买房屋。如果选择了规模小的中介,遇到为卖主垫资解押的事情是比较常见的,对于买家来说风险很大,此时买家就应要求中介垫资。

产权市场处的工作人员建议,购房者可以选择第三方的资金监管专用账户,这样会更有保障。

“购房者给中介交钱的时候一定要谨慎,一旦交了想要回来就难了。”产权市场处的工作人员说,此前有市民将定金、中介费都给了中介,后来因卖房者的原因房子无法继续交易,按照规定卖房者要双倍返还购房者定金,但是定金被中介收走,根本要不回来。

贷款事宜要签合同

市民通过中介买二手房,除了约定俗成的佣金外,贷款服务费的收取也五花八门,从几百元到几千元不等。也有不少市民交了这些钱结果办不下贷款,最终导致房子也买不成。

对此,产权市场处有关负责人说,目前贷款服务费、中介代办费等都没有明确的收费标准,由中介和购房者协商定价。在协商定价的时候,购房者一般处于弱势地位,很容易被中介公司忽悠。好多中介公司会以“银行收取”的借口来忽悠,而银行是不会收取贷款服务费的。业内人士称,既然是协商定价,购房者就有权利与中介讨价还价,不要被忽悠。

此外,在买房时由于银行贷款放款慢,导致卖方不能及时收到房款的情况也很多。对此,该负责人提醒,购房者在签署房屋买卖合同时,如果买方需要贷款,卖方必须充分了解银行的贷款政策和趋势后再确定是否同意贷款。

产权市场处的工作人员建议:“有关费用收取及办理事项等,购房者一定要在合同里明确约定,千万不要仅限于口头。”