甲是一套房屋的产权人,甲的弟弟乙瞒着甲到公安局办理了署名为甲而照片为乙的临时身份证,又利用便利条件窃取了甲的户口簿及房地产权证,后到公证处办理《公证委托书》,委托丙代理出售该套房屋。后丙与丁签订该套房屋的买卖合同,丙在签约时提供的甲的身份证就是乙办理的公安局制发的3个月临时身份证。随后,丁取得了这套房屋的产权证。甲后来发现房子已经过户,向法院起诉,要求法院确认这套房屋的产权仍归自己所有,并要求丁归还房屋。
问题是,在被弟弟假冒身份将房屋已经出售的情况下,甲可以拿回这套房屋的产权吗?
该案在审理过程中,有两种观点:
一种观点认为,根据民法典第三百一十一条的规定,无处分权人将不动产转让给受让人,在满足以下条件时,受让人可以取得该不动产。
1、受让人受让该不动产时是善意的;
2、转让的价格是合理的;
3、转让的不动产已经登记。本案中,丁与丙签订买卖合同时以为丙已经取得了实际产权人甲的授权,丁是善意的,并且转让的价格没有明显低于市场价,同时房屋已经过户。故本案满足了民法典第三百一十一条的规定,丁已经取得了该房屋,甲无权要求丁归还房屋,只能向自己的弟弟乙要求赔偿。
另一种观点认为,民法典第三百一十一条关于不动产善意取得的规定中,“无处分权人”是专指产权人登记与实际不一致的情况,例如,房屋实际是哥哥的,但房产证办在弟弟名下,这样弟弟才是“无处分权人”,才可以适用善意取得的规定。而本案中,弟弟并非“无处分权人”,而是个诈骗分子,其行为属于犯罪,因此不能适用善意取得的规定,甲方可以要求丁归还房屋,至于丁的损失,可以要求乙来赔偿。
这两种观点的分歧,在于对民法典上“无处分权人”的理解有差异。第一种观点认为一切对房屋没有处分权利的人都是“无处分权人”,而第二种观点认为只有房产登记在名义上和实际不符的人才是“无处分权人”,但决不包括通过非法手段实施诈骗者。这种认识上的差异导致对案件的判决决然相反。
该案最后以第一种观点结案,即判决丁善意取得了该房屋,甲无权要求丁返还。原因是从字面意思来看,“无处分权人”并没有范围限制,泛指一切没有处分权利的人,而不管此人是通过合法还是非法途径实际控制了房屋。但是,该案的判决引起了广泛的争论,反对者认为该判决违背了善意取得制度原理。
该案对于实践的指导意义在于,在被假冒身份出售了房屋时,房东的风险是很大的,采用第一种观点的法官,会直接判决善意取得成立,令房东无法追回房屋。而采用第二种观点的法官,虽然不认为受让人可以善意取得,但却会考虑是否构成表见代理(即受认人是否有理由相信出让人已经取得产权人的授权),如果表见代理成立,法官一样会判决买卖合同有效,从而使产权人丧失追回房屋可能性。
该案还告诉我们,在法官适用法律时,按照法律字面意思来理解是最直接也是最可能的选择,除非有司法解释明确限定了这个条文不是按照字面意思来解释的。理论上的理解可以用来作为辩论观点,但一定要作好不能说服法官的后手准备。
-
无房产证房屋被出售是否有效?
107人看过
-
房屋未过户,房屋买卖合同是否有效
274人看过
-
房屋产权过户是否有时效
464人看过
-
买卖过户房屋合同是否有效
380人看过
-
虚假买卖房产过户是否有效
142人看过
-
假冒他人办理房屋抵押登记是否有效
161人看过
表见代理是指行为人虽无代理权,但由于本人的行为,造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象,而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。 表见代理的构成需要满足以下几点要求: 1、没有代理权; 2、行为人在作出代理的行为时,善意相对... 更多>
-
房屋出售后是否还有效?广西在线咨询 2022-10-18我国《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间,租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的,租赁合同对新所有权人仍然有效,新所有权人不履行租赁义务时,承租人得以租赁权对抗新所有权人,这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。只要租赁在先,买卖在后,就不影响租赁合同的效力。如果是原房主先出售给二房东,同时原房主再租赁就不行了。
-
房屋查封、出售是否有效山东在线咨询 2022-04-28按签订买卖合同和被采取查封措施的先后,认定和处理查封房屋买卖是否有效的原则:1、出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的,买卖合同一般认定为无效,但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让,或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的,可以认定合同有效。2、出卖人转让房屋后,有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的,不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期
-
房屋出售后是否仍然有效西藏在线咨询 2022-10-05我国《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间,租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的,租赁合同对新所有权人仍然有效,新所有权人不履行租赁义务时,承租人得以租赁权对抗新所有权人,这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。只要租赁在先,买卖在后,就不影响租赁合同的效力。如果是原房主先出售给二房东,同时原房主再租赁就不行了。
-
买卖合同没过户出售房子是否有效广西在线咨询 2022-11-25房屋有买卖合同但是没过户在法律上生效。双方之间订立的有效买卖合同自合同成立时生效,双方没有办理房产登记的,不影响合同的效力。但是不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。买方可以依据合同要求卖方继续履行或者承担违约责任。
-
房屋过户协议是否有效西藏在线咨询 2022-11-051、当事人双方签署的买卖合同,只要是双方当事人真实意思体现,没有在胁迫或欺骗前提签署,协议内容不违法,这样的合同就是合法有效的,对双方当事人都有法律约束力。买房不过户合法,但是只是具有合同效力,不发生房屋产权转移的法律效力,就是房子还是属于卖房人所有。 因此,一般情况下,签订完买卖合同未办理房产过户登记的,购房人不拥有房屋的产权。根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定