宅基地上房屋转让后如何处理
来源:法律编辑整理 时间: 2023-04-26 06:50:06 420 人看过

一、宅基地上房屋转让后如何处理

对农村宅基地上房屋转让行为发生以后如何处理问题,审判实践中通常存在以下几种情形:

第一,对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让,如查明无欺诈、显失公平的情形存在,应认定房屋转让合同有效,驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。

第二,对于将房屋出售给本集体经济组织以外人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可认定合同有效,判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。

第三,对于将房屋出售给本乡(镇)以外人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行的或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应当作无效处理,双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第四,对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的,未经有关组织和部门批准的,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,应本着尊重现状、维持稳定的原则,立足调解,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

二、私下转让宅基地有效吗

农村土地私下买卖协议无效,房屋买卖协议有效。

法律明确规定,农村土地所有权归集体所有,非经依法征收征用不得转让,因此土地私下买卖协议无效;农村的房屋可以买卖,但是只能卖给本集体经济组织内的人,且出卖人将失去宅基地,不得再在集体土地上建造自有房屋。房屋买卖合同是真实意思表示,是有效的。

农民对宅基地只有使用权,土地则属于农民集体所有。宅基地在农村组织内部成员之间转让,而不能向非农村组织成员转让。农村组织内部成员具有农村户籍,符合宅基地的申请条件,宅基地本就属于农村集体的建设土地,集体享有所有权,分给农民使用,农民之间相互转让不违反法律规定。

宅基地所有权属于集体,使用权由农民个人享有,农民买卖在宅基地上自建的房屋的,宅基地使用权也随着转移,此时,宅基地的转让是有效的,只是农民转让、出卖宅基地上的房屋和宅基地使用权之后不能再另外申请宅基地。

三、宅基地上房屋转让的审批权限

1986年《土地管理法》第38条规定,“农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。”1999年修订后的《土地管理法》第62条则修改为:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准”。

从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见,对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的,有经村委会盖章确认的,也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为,其效力是否相当,当事人则各执一词,意见不一。

关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定,1986年及1999年《土地管理法》的不同规定,仅表述为农村村民建住宅用地,并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化,可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。

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