法律咨询：

您好！我的房子出租给乙方开幼儿园，所签合同的基础上，份又续签了一份3年的合同，应该是份到期。但是我急需用钱，需要把这套房屋卖出。这种情况下，应该赔偿乙方损失多少？下面是两份合同文本：

附录1：806栋19中门房屋租赁续签合同

原则：照顾老关系，双方都让一点，各退一步。

1、甲乙双方续签3年合同，每月1500元，一年一交。即从31日起，到30日止。

2、这期间，乙方代为负责一次彻底维修下水管道，所产生费用计肆仟伍佰元由乙方垫付，甲方负责承担此项费用，交下一年房费中扣除。物业费和采暖费

甲方负责，由乙方代缴之后从房费中扣除所缴纳数额并把具体交款数据发短信或者电子邮件，详细通知甲方。

3、每年的7月15日由乙方把本年度房款打到指定的银行卡内。但是乙方的装修费用开门修路费用不由甲方负责。

4、房屋租期到期之前一个月，双方协商是否续签租约。从31日到7月30日虽然没有续签合同，但是甲方默认了乙方所付金额每月1100元。

签署人：甲方：乙方：

21日续签

附录2：所签订合同的有关文本如下：

3．甲方的权利与义务：

3．1甲方应保证上述房屋权属清楚明晰，若发生与甲方有关的产权纠纷与债权债务等，概由甲方负责解决，因此给乙方造成的损失，甲方负责赔偿；

3．2在房屋租赁期内，甲方应保证上述房屋符合出租房屋条件和日常使用要求；

3．3甲方负责对房屋及其附属设施的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿：

3．4如因特殊原因回收房屋，必须提前15天，书面通知乙方解除合同，并返还乙方预交租金，同时补偿乙方损失：

3．5在租赁合同期满时，甲方验收房屋后，将将房屋租赁抵押金返还给乙方。

4．乙方的权利与义务

4．1乙方应按期交纳房屋租金和应承担的房屋费用：

4．2乙方不得擅自改变房屋结构及用途，乙方如需要改装设施及对房屋进行再装修，须经甲方书面同意，但不得损坏原有建筑结构：如因乙方原因，造成

屋损坏，乙方必须负责修复并赔偿损失；

4．3乙方未经甲方同意，不得擅自将租赁房屋的全部或部分出借、转租或以其它变相方式由他人使用房屋；

4．4乙方保证合法使用该房屋，不得利用此房屋进行非法活动或扰乱四邻正常生活：

4．5乙方有义务维护房屋的正常使用，同时协助甲方对房屋的正常检查与维修；

4．6乙方在租赁期满时结清应承担的房屋的相关费用，并将房屋交还给甲方。

5．租赁期间确需变更或解除租赁协议的，双方当事人应提前20天协商，另行订立合同或解除合同。

6．租赁期间上述房屋如遇国家征用、拆迁，本合同自行终止。有关事宜双方协商解决。

7．如因不可抗力的原因而使出租房屋及其附属设施损坏的，双方不承担责任。

8．上述房屋在租赁期内按国家有关规定所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。

9．违约责任：

9．1甲乙双方如违反合同约定，要承担违约责任，并赔偿另一方因此造成的经济损失：

9．2乙方违约，甲方有权解除租赁合同，收同房屋，扣除租赁抵押金，并要求乙方承担责任，赔偿损失：

9．3甲方违约，乙方有权解除租赁合同，同时向甲方追同预交租金，许要求甲方承担责任，赔偿损失。

10．解决争议方式：

本合同在履行期间发生争议，双方应协商，协商不成，可向房地产仲裁机构提请仲裁或向人民法院提起诉讼。

您看我怎样做才合法又合理呢？

按照法律规定，买卖不破租赁，即便你将房屋出售，承租人仍然可以继续使用该房屋直到房屋租赁期满。更何况你是房屋所有权人，你有出售房屋的权利，不受房屋租赁状态的限制，你也不需要因此承担任何违约责任。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分贝解答如下：

1，关于买卖不破租赁的原则。按照法律规定，买卖不破租赁是我们履行租赁合同时的一项原则，其含义，在租赁关系存续期间，也就是在租赁合同有效期内，出租人有权随时处分租赁物，但这对租赁关系不产生任何影响，也就是说，即便出租人将租赁物出售，但承租人仍然可以继续使用该租赁物直到合同期限届满，而买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，应当承接原来出租人的相关出租权利和义务。所以你提出的问题其实并不是什么问题，你现在完全有权将房屋直接出售，并告知买受人和承租人即可，你的承租人仍然可以继续承租该房屋到合同期满，并不会因为你出售房屋受到影响。

不过这里需要说明的是，承租人对租赁的房屋，在同等条件下是有优先购买权的，也就是如果他和购买房屋的人都能接受你的报价的话，那么承租人有优先权。如果不是同等条件，承租人就没有这个优先权了。

2，关于你现在怎么办的问题。

你现在该做的事情主要有两个方面，第一就是关于你承租人这方面的工作，第二就是关于你将来买受人这边的工作。

1，先说承租人的工作。你有权出售房屋，这是你作为所有权的法定权利，所以你现在只要告知你承租人房屋要出售，如果承租人在同等条件下要购买，那么你卖给承租人即可。如果你的承租人不购买，那么你只需要告知承租人房屋出售的事实即可，你完全可以不解除这份合同，告知其继续居住，这样你就根本不存在违约的问题，也不违法。这个我想你应该能明白吧？简单说，你告诉承租人继续住，只不过以后房主变了而已。如果承租人接受那么你就没问题了，如果承租人不接受，他提出解除，那么就是他违约，你追究他违约责任即可。

2，再说买受人。对于买受人而言，你对这个房屋现在正在出租的状态，是应当尽到告知义务的。房屋转让后，你可以和你的买受人协商，要求把转让后这部分租金由你再支付给买受人，你的买受人来做出租人即可，因为毕竟承租人的租金你已经收取了一部分了。剩余合同期内，还没有收取的，由承租人再向你的买受人支付即可。这样你对哪一方来说都不存在违约的问题，也全都是合法的。

3，关于你的违约责任的问题。如果你按照上述方式来处理，也就是既要出售房屋，也不提出解除租赁合同，那么你就不会构成违约，自然也就不存在违约责任了。但如果你主动提出解除租赁合同，那么你肯定是要承担违约责任的。一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定向对方支付违约金，另一种是赔偿对方因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30％，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，可以要求适当减少。如果合同没有约定违约金数额的，对方只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由对方来举证的。基于谁主张谁举证原则，如果因为你提前解除合同，对方确有直接经济损失，且能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额的，那么你应当赔偿。如果无法证明或者根本没有直接经济损失，那么你可以不赔偿。你的两份合同我都看过了，没有关于违约金数额的具体约定，只约定了合同解除需要提前15日通知和赔偿损失。这样的情况下，对方就不能要求你支付违约金了，只能要求你赔偿直接经济损失。当然，合同提前解除的，剩余还没有使用的租金和押金肯定是要退还的，此外你再赔偿对方因此造成的直接经济损失即可。总之，一旦你提出解除，构成违约。你需要退还对方剩余租金、押金，并要求对方证明自己的直接经济损失，有证据证明的你应当赔偿，没有证据证明的或者明显是无理要求的，你可以直接拒绝，只退还押金和剩余租金即可。

4，关于本案的总结意见。你现在只要安心寻找你的买受人即可，承租人你现在完全可以不做任何处理，继续让他租着就行了。等你确定了买受人，直接告知承租人房屋已经出售，买卖不破租赁即可。这样你根本就不构成违约，更不需要承担违约责任、赔偿对方损失了。当然同时应当告知买受人，并将剩余期限的租金转付给买受人。如果你必须提出解除的，那么你应当退还给对方剩余租金、押金，并赔偿对方有证据证明的直接经济损失即可。不过你也可以不赔偿，等着承租人去法院起诉你，到时候你凭法院判决赔偿，数额也就是上面解答的那么多，所以这个主动权完全在你，你根本不需要担心。

至于你提到的，买方嫌租金少不肯卖、还需要承担取暖物业费的问题，这倒是需要考虑的。如果买方不愿意买或者不愿意做出租人，承接你这个出租人的义务的话，那么你倒不如将合同解除掉。我给你算一笔账吧，假如你的买受人接受继续出租这个条件，那么你除了出售房屋，还需要需要把剩余的租金和押金都转支付给你的买受人。但你和承租人解除合同，也是需要退还承租人剩余租金和押金的，从这个角度来说，其实支出的数额对你来说是一样的。这两种方式唯一的不同就是，你解除合同需要赔偿承租人直接经济损失。对于这个损失，你们双方完全可以协商一个数额，能接受就最好，大家签订一个解除协议，明确约定即可。但如果对方不接受协商的，那反正直接经济损失承租人是需要举证的，你大可以暂时不理睬，让他去法院起诉，等法院判决下来后再赔偿，到时候至少都是2年后了，所以你完全可以直接解除，退还租金和押金即可，对于他的损失，有没有还不好说呢，你的赔偿责任自然可以放一放。所以这样比较，从长远看来，还是解除更划算，直接要求其腾房，你做出一个积极协商的姿态即可，如果对方不接受，那就强行解除，等他去起诉好了。时间拖久了是什么样，谁也不知道。你完全是优势方。

相关法律知识：

房屋租赁是房地产交易行为的一种，出租人与承租人必须签订书面租赁合同。住宅租赁合同中按照出租房屋所有权的不同，可分为公房租赁合同、私房租赁合同和公房转租合同。目前公房租赁合同的特点一般具有不约定固定期限的租期，租金标准由政府统一规定；而私房租赁合同的内容则是在符合法律规定的前提下，由双方协商确定。必备条款1、当事人姓名或名称及住所。当事人指出租人和承租人。法律对出租人的要求是其必须是房地产的合法产权人；对于承租人各地有不同要求，一般来讲，如果是当地居民，须持有本人身份证，如果是外来居民，须持有本人身份证及公安部门发的暂住证；企业事业单位须持有《营业执照》；非企事业单位的其他组织如机关、团体、部队等须有县以上民政部门批准设立的有效证件。房地产租赁当事人必须符合上述资格限制，才能签订租赁合同。2、标的物，即租赁的房屋。在合同中须写明房屋所在位置即地址、面积、范围、装修及设施状况。对承租人而言，租房的目的是利用房屋的使用价值或是用于居住或是用于商业目的，因此房屋处于适用的状态是对房屋的最基本要求之一，所以签订合同时必须说明房产交付使用时的基本状况，这是一旦房屋不符合使用要求而发生纠纷时区分双方责任的前提。不但如此，一旦房屋在租期内的毁损或第三人侵害以致妨碍了承租人依约使用房屋时，出租人还有义务修缮房屋，这些补救措施的标准通常应为合同中定明的房屋状况。3、租赁用途。即承租人租赁房屋的目的。租赁用途一旦定明，则承租人不得擅自改变用途，尤其不得用房屋从事非法活动。同时，明确了房屋的使用用途后，只要承租人依约用房，则正常范围内出现的房屋磨损，出租人不得要求赔偿。由于租赁用途不同，房屋的租赁价格也会不同，所以，租赁用途对于双方当事人来说，也是必须定清写明的问题。4、租赁期限。写清租赁期限的意义是：（1）期限届满，承租人有义务将原房屋退还出租人；（2）如果出租人提前收回住宅的，应当有必须收回的理由，并且征得承租人的同意，赔偿承租人的损失，做好承租人住宅安置工作；（3）因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移的，如原租赁合同未到期，则原合同对承租人与新房主继续有效；（4）承租人为一人时，如其在租期内死亡，共同居住人可以要求合同继续履行，办理更名手续。5、租金及交付方法。私有房屋租赁，由租赁双方按照房屋所在地城市人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定租金标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。租金的交付方式，即租金是按月、按季还是按年支付，交付的具体日期也应在合同中明确。6、修缮责任。修缮房屋是出租人的一项义务，指的是出租人在整个出租期间对房屋有进行必要修缮的义务。所谓必要即指：房屋必须使承租人能够依双方约定使用并收益。修缮的范围包括：房屋自身及其附属设施，以及其他属于出租人修缮范围的设备。共有房屋的修缮应由房屋共有人共同负责，合理分担修缮费用，不得互相推诿。承租人应协助出租人检查、修缮所承租的房屋。出租人确实无力修缮的，可与承租人协商，由承租人垫款修缮；出租人如不在本市或拖延不修的，经所在地房管部门勘察，确需修缮的，可由承租人代修。修房的垫款和代修的费用，可以抵扣房屋租金或由出租人分期偿还。7、变更与解除合同的条件。我国法律明确规定了房屋租赁合同的变更与解除的法定条件。有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：（1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（2）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（3）当事人协商一致的。8、转租的约定；9、违约责任。什么情况下出租人有权单方面解除合同？在租赁期限内，承租人有下列行为，出租人有权解除合同，收回房屋：（1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借；（2）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益；（3）承租人累计六个月不交租金的。要续租怎么办？租赁期满，租赁合同终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出并经出租人同意，重新签订租赁合同。关于押金房客通常不会像对待自己的财产一样爱护那些租来的东西。所以，押金就是对租房人的一种制约。押金的金额一般是两个月的租费，这是因为：（1）如果租房者付不起一个月的租金，房东可以从押金中抽出这个数额的钱。（2）如果在租用到期时，有任何重大的破损发生，房东可以使用剩余的押金作补偿．为防止到退房时双方对房屋的原始状态有分歧，租房者应该在租约签订之前做好预防措施。应该好好看看整个房间，检查任何可能有问题的地方。以下是一些必须仔细察看的地方：＊门锁：它们是否易于开启？房东是否在上一个房客搬走后更换了门锁？＊烟雾报警器：房间里有没有？是否工作正常？＊墙壁：有没有记号、凹痕、划痕、裂缝等等等？＊管道：有没有生锈？＊漏洞：厨房的水槽底下、前门的边上、天花板、以及整个浴室，检查这些地方是否漏水。＊瓷砖：有没有脱落？形状有没有受损？＊门：油漆是否均匀？有没有记号、凹痕、划痕、裂缝等等等？＊地毯：是否褪色？有没有污点？＊涂料：是否平滑？有没有剥落？任何在将来会带来问题的地方都应该被记录下来。最佳方法是把这些地方都拍下来，并对所有的照片进行描述，然后房东和房客分别在记录上签名并标明日期。在签订租约前，应该要求房东写下他是否退还押金的各种条件，以保证在租借合同中没有允许房东以任何含糊理由抽取一定押金的条款。

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