法学教授八问土地拆迁评估机制-法师兄

法学教授八问土地拆迁评估机制

来源：互联网时间： 2023-06-08 15:54:14 105 人看过

2005年，三里屯南街酒吧被拆。(资料图片)本报记者吴平摄

本报讯(记者郭鲲)前天，向国务院提出废止拆迁条例的市人大代表、北京大学法学院教授姜明安在参加小组讨论时表示，北京提出的土地征收、拆迁市场评估机制值得肯定，但仍存在一些问题。而这些问题也正是老百姓在土地征收拆迁时要面临的问题，所以必须认真对待。

姜明安说，过去进行土地征收拆迁时，如何补偿被征收、拆迁人的权益都是政府说了算，老百姓意见很大，为此北京提出了新的办法：引入市场评估机制，从政府确定补偿标准，改为市场确定。这个机制值得推广，然而在执行中，市场评估机制还面临八个问题，只有解决了老百姓才能满意。

问题1

由谁来选择评估机构?

姜明安代表表示，评估机构也可以作假，不能完全由政府来选定。他建议可以由政府提供多个机构，由被拆迁人选择或者抽签决定。

问题2

对评估结果是否可以复核?

姜明安解释，现在很多人对评估后的补偿标准还有意见，比如前段时间一套300平米的房子评了26万。他认为，应明确规定被征收、拆迁人可对评估结果要求复核，包括对评估单位的资质、评估人是否回避以及明显错评的结果提出质疑，并要求复核。

问题3

土地使用权征收后，拆迁时除了补偿房价，怎样补偿土地价格?

姜明安介绍，目前征收的土地有四种情况，一是从政府买来的土地，支付过出让金;二是，从开发商手里买的房子，但房价中已经消化了开发商购买土地的钱;三是政府划拨的土地;四是祖上留下来的。姜明安认为，征收、拆迁补偿时，一定要把土地补偿和房屋补偿区分开来，对于自己支付过土地使用费用的，除了拆迁的房屋补偿，还应该对土地使用进行补偿。

问题4

营业性用房征收如何补偿评估?

姜明安说，现在对企业、商业用房如何补偿也是个问题。因为营业性用房往往会带来收益，他建议对营业性用房除了要补房价外，还要按照其前三年的平均营业收入，对其营业损失进行补偿。

问题5

姜明安解释，现在很多房子拆迁时，政府也会提供其他地区的住房等实物补偿方式。但姜明安认为，如果实物补偿的住房是政府安排的，其差价应该由政府出;如果是被征收人自己选择的，差价即要自己负担。

问题6

征收房屋产权调换的，差价是否应该补偿?

政府安排的周转用房，给被征收人生产生活带来不便的是否应该补偿?

姜明安认为，房子拆迁以后，有部分家庭可能两到三年才能入住新房，中间的周转房如果是政府安排的，应对给被征收人工作生活带来的不便进行补偿。

问题7

危旧房改造是否需要被改造房屋所有人同意?

姜明安介绍，按照目前国务院的办法，某一片认定的危旧房需要90%的居民投票决定是否拆迁。姜明安认为，必须区别危房和旧房，如果是旧房，就选择大家来投票决定走不走;而如果是危房，只要政府认定就可以拆迁。

问题8

被征收人提起复议、诉讼后，是否应该停止临时拆迁?

姜明安表示，目前很多拆迁人因为不愿意拆迁会提起法律诉讼，但经常告赢了官司，房子也拆没了。根据国务院的办法，如果胜诉，被征收人可以得到一笔补偿金。姜明安认为此举不妥，首先是如果拆迁地是文物，一旦拆迁就不可逆转。因此他建议，从法律上明确规定可以在诉讼期间进行临时拆迁的情况，对于情况以外的，都不可以在诉讼期间进行强拆。

花絮

有感而发写下八问

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多拆迁评估相关文章

拆迁评估
拆迁评估的时限限制

1、中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条规定：估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。2、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。3、房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。房屋拆迁评估的程序是什么1、被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；2、由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同；3、估价师对被征收房屋进行实地查勘；4、房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向

2023-07-04

421人看过
拆迁评估
拆迁房该如何评估拆迁评估什么

住宅房屋评估通常由四部分组成：一是房屋占用范围内的土地价格;二是建筑物重置价格;三是建安费用;四是装修装饰部分的费用。具体计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×(1+楼层修正系数)×(1+朝向修正系数)×(1+其他因素修正系数)+房屋装修部分价格基准价格修正法主要是对于成片或成栋被拆迁房屋使用，评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。一、朝向修正朝向以厅房阳台为准，修正系数可参考下表。成片密集的砖木结构房屋，一般不进行朝向修正。住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×(耐用年限-

2023-06-10

220人看过
房屋征收
修路拆迁补偿中土地性质的评估方法

拆迁补偿根据土地性质可以分为国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。以前，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《拆迁条例》和《土地管理法》调整。城乡间两种不同的地权，适用两种不同的征收补偿制度。2011年新颁布的《征收条例》适用于城市范围内国有土地上的房屋征收，对于集体土地上的拆迁仍然依据《土地管理法》，这导致了同样是房屋征收与补偿，城镇与农村适用不同的法律法规，造成了立法和执法上的不公平。为了解决城乡实行不同的征收补偿制度的问题，正在修改之中的《土地管理法》，将参照《征收条例》中确立的基本原则，国有集体土地有望实现同价同权。集体用地属于什么土地性质？《中华人民共和国土地管理法》规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。即使要征地也只能由政府来收并转换土地性质，把耕地

2023-07-05

201人看过
房屋征收
征地拆迁中风险评估问题的提出

近年来,征地拆迁中的各类社会矛盾频发,征迁对象的土地与房屋是群众生活最原始、最基本的保障,然而现实中的征地拆迁所得的补偿有限,且不具有持续性,造成征迁不只影响群众的一二十年的生活,甚至还会影响好几代农民子弟。与此相反,通过征迁,征迁人、开发商却从中获得了相对巨额的收益,导致部分被征迁地人口心理失衡。其次,征迁较多出现在城乡结合部,或经济水平较高的地区,区域内的农民维权意识强,征迁中的矛盾往往更容易激化。矛盾扩大后最终的表现形势为上访,如非制度性的越级上访、群体上访甚至暴力上访。据统计,02年国土资源部上访案件中,关于征地纠纷、违法用地占总案件的73%。由于被征地农民心理失衡,相关的纠纷得不到及时合理的解决,加之无固定的职业,往往容易导致群体性的暴力事件,对社会治安和经济社会发展产生了消极影响。从当前来看,现行颁布于1991年的《城市房屋拆迁管理条例》总体上已经严重过时,新的《国有土地上房屋

2023-04-23

388人看过

房地产估价
评估定补偿，律师教你如何拆穿拆迁中的评估“套路”

拆迁户都知道，房屋的评估价值高低直接影响了补偿款的高低。所以在房屋评估过程中，政府常常与拆迁户玩起“猫捉老鼠”的游戏，政府会想方设法让评估价值范围掌控在自己手中，而拆迁户常常处于待宰的鼠。很多拆迁户反应：明明很好的房子，不知道为什么评估下来就只剩一点点价值了，还挑不出毛病来，只能巴巴的看着政府差距万千的评估报告倍儿心疼。拆迁户都说：“我走的路，全是你给的套路。转身，你看不见我的泪流满面。”在明律师也说：“我看你为他彻夜无眠，却不知我已为你拼荆斩棘。”下面，让在明律师教你跳过政府的评估套路。套路一：评估机构的官方选定解铃还须系铃人，想要知道房屋价值评估的套路猫腻所在，那你得首先知道谁来操控房屋价值评估。根据《拆迁补偿管理条例》第四十一条规定：被拆迁房屋和产权调换房屋需要估价的，应当由具有相应的房地产估价资质的拆迁估价机构进行。第四十二条：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取拆迁当事人投票或

2023-04-19

310人看过
拆迁评估
拆迁评估机构由谁确定

一、拆迁评估机构由谁确定拆迁评估公司一般有拆迁户和征收部门共同协商选择的!房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。二、拆迁评估法律规定《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。三、拆迁评估标准是什么根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决

2023-06-16

258人看过
拆迁评估
八大湖二期拆迁评估价9500元/平米

4月6日下午3时左右，八大湖小区改造项目二期公布了拆迁评估价格，为每平方米9500元，由三家房地产评估机构给出的评估价一贴出，在居民中又引起了讨论。现场就有拆迁户提出异议，三家房地产评估机构给出的价格一模一样，让人有些不解。对此，其中一家评估机构解释说，评估的初步结果很有可能不是整数，但按照其行业内一个通用的方式对结果进行取整，以方便使用，他们三家机构并没有相互串通。据了解，从4月8日起，该项目将正式签署拆迁补偿协议。>>>反映应该和燕儿岛路的相当6日下午3时左右，评估价正式公布，三家房地产评估机构给出的评估价均为每平方米9500元。评估价一贴上墙，现场立刻热闹起来。我们觉得有些低，起码应该跟燕儿岛路的评估价(每平方米1.06万元)相当啊。家住宁夏路179号的刘俊法老人说，他今年60岁，从1985年就在八大湖小区住，对这个地方很有感情，觉得八大湖的地角、环境等各方面条件都非常好。其实这个价

2023-06-08

231人看过
拆迁评估
拆迁评估中哪些问题容易违法？

（一）宅基地区位补偿价严重偏低《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定：宅基地区位补偿价按下列公式计算：宅基地区位补偿价＝（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）户均安置面积／户均宅基地面积。当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。评估机构对当地普通住宅指导价的确定未依照上述规定，参考周边普通商品住宅均价，宅基地区位补偿价严重偏低，严重损害被拆迁人合法权益。（二）评估方法错误《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定：市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第十四条规定：拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。评估机构不采用市场价法评估，导致评

2023-07-04

130人看过

土地出让
土地出让年限到期的房屋拆迁评估的方法

土地出让年限到期的房屋拆迁评估有什么方法1、市场比较法市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。2、成本法成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。3、收益法收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格

2023-05-04

400人看过
拆迁评估
房屋拆迁的评估流程，拆迁评估签字的法律效力

一、房屋拆迁的评估流程拆迁评估的流程主要包括八个阶段：第一个程序是前期洽谈、现场勘察。比如有一个拆迁工程需要评估公司做，或者是招标，或者是直接委托评估机构。首先要了解大概状况，包括去现场初步勘察，了解评估范围、对象等。第二个阶段是签订评估合同，然后制定工作计划。如果某评估公司要参与此次房屋拆迁，需要谈一下收费的问题，评估收费国家有指导性标准，同时参考市场情况商讨。委托双方签订评估委托合同。第三个程序是外业入户评估。外业阶段，评估机构需要到现场逐户进行评估。第四个程序是内业结算。外业评估之后需要把这些数据进行输机，按照公式进行测算。第五个步骤是出具正式评估报告。第六个步骤送达报告送到拆迁户手中。第七个是动迁解释。第八个是把报告归档。即项目结案，有关的资料结案。二、拆迁评估签字的法律效力拆迁评估报告签字后即具备法律效力，代表当事人认可该报告的内容，且接受之后所带来的权利义务关系。拆迁中经常涉及

2023-04-23

61人看过
被拆迁人
被拆迁人对评估机构的评估结论有疑问时，应如何操作？

［法律指引］《城市房屋拆迁估价指导意见》第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称

2023-07-07

281人看过
被拆迁人
对评估机构的评估有异议或者疑问的，被拆迁人如何处理？

对评估机构的评估有异议或者疑问的，被拆迁人如何处理[法律指引]《城市房屋拆迁估价指导意见》第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被

2023-06-20

420人看过

拆迁评估
征地拆迁平房如何评估

一、征地拆迁平房如何评估1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。二、房屋拆迁过程中房

2023-06-08

405人看过
房地产估价
谁来评估拆迁

1、拆迁谁来评估？相关法律法规如下：1。评估机构由被征收人选定。原《城市房屋拆迁评估指导意见》中规定，“拆迁评估机构的确定应当公开透明，采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签的方式。新出台的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，由被征收人在规定时间内选定，房屋征收部门应当按照少数服从多数的原则组织被征收人投票，或者采取抽签、抽签等随机方式”。对于评估费由谁承担的问题，《办法》规定，房屋征收的评估、鉴定费由委托人承担，一般由房屋征收部门为委托人。原《城市房屋拆迁评估指导意见》中规定，“拆迁评估方法一般采用市场比较法。如果没有市场比较法，可以采用其他估值方法。”。根据新的国有土地上房屋征收评估方法，明确了评估人员在分析市场法、收益法、成本法等方法的适用性后，应采用一种或多种方法评估被征收房屋的价值，根据估价对象和当地房地产市场情况

2023-05-31

400人看过