司法拍卖过程中房屋租赁有哪些风险？-法师兄

司法拍卖过程中房屋租赁有哪些风险？

来源：法律编辑整理时间： 2023-09-02 22:00:08 181 人看过

在司法拍卖房屋的租赁处理中，如果在房屋租赁期间进行拍卖，房屋租赁在先的情况不会影响租赁合同的效力。但是，如果房屋先被抵押，那么租赁合同就无法对抗抵押权。此外，抵押人将已抵押的财产出租的，租赁合同对受让人不具有约束力。

在司法拍卖房屋的租赁处理中,如果在房屋租赁期间进行拍卖,那么房屋租赁在先的情况不会影响租赁合同的效力,而如果房屋先被抵押,那么租赁合同就无法对抗抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

司法拍卖房屋租赁涉及抵押权的问题

司法拍卖房屋租赁涉及抵押权的问题，主要涉及到民事诉讼中的司法拍卖程序。在司法拍卖过程中，如果房屋存在抵押权，那么在拍卖前需要得到抵押权人的同意，否则抵押权人可以主张拍卖无效。此外，在司法拍卖中，如果抵押权人主张优先受偿，那么其受偿金额应当优先于其他普通债权人。在司法拍卖中，抵押权人还享有对房屋的优先使用权。因此，在司法拍卖房屋租赁涉及抵押权的问题时，需要注意抵押权人的权益，并确保在拍卖程序中得到充分保障。

在司法拍卖房屋租赁中,需要注意抵押权人的权益,确保在拍卖程序中得到充分保障。如果房屋存在抵押权,在拍卖前需得到抵押权人的同意,否则抵押权人可以主张拍卖无效。同时,抵押权人还享有对房屋的优先使用权。在司法拍卖中,如果抵押权人主张优先受偿,其受偿金额应优先于其他普通债权人。因此,在司法拍卖房屋租赁涉及抵押权的问题时,应当充分考虑抵押权人的权益。

《民法典》第七百二十五条

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百二十六条

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多拍卖程序相关文章

合同无效
转租房屋有哪些法律风险

1、转租房屋有哪些法律风险？承租人租赁房屋超过六个月的，应当与出租人签订书面房屋租赁合同。未签订书面租赁合同的，出租人在合理期限内通知承租人后，可以随时解除租赁关系。除此之外，出租人也可以在未经出租人同意的情况下终止租赁合同。我们来看看具体的法律规定：经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，从承租人的角度来看，无论是个人住房需要的房屋租赁还是经营需要的商品房租赁，只要想将房屋转租给他人，都必须征得出租人的同意（特别注意：建议书面询问出租人是否同意）否则，您可能面临承担违约金或其他更多合同约定的经济损失的法律风险。但是，未经出租人同意转租并不一定导致房屋租赁合同的终止或无效：从出租人的角度来看，未经出租人同意转租的，行使终止权的权利属

2023-05-07

296人看过
笔录
法院拍卖房产的过程中该房产正处于租赁期

一、正在租着的房子法院能执行吗1、正在租着的房子法院能执行。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，所以房屋所有权的转移并不会影响房屋租赁者的使用权，即买卖不破租赁。2、法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。二、法院强制执行的程序有哪些1、申请发生法律效力的民事判决、裁定以及刑事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。2、法院受理人民

2023-03-11

397人看过
优先购买权
租赁房屋拍卖后，合同还有哪些约束力？

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁。合同内容是按照双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。当事人应自觉履行合同约定的义务。现租赁期尚未届满，法院依据发生法律效力的民事调解书，委托拍卖行拍卖了该房屋，按照上述法律规定，该房屋在租赁期间所有权发生变动，不影响租赁合同的效力。房屋买卖后原有租赁合同还有效吗房屋买卖后原有租赁合同有效。私有房屋在租赁期内买卖交易，对租赁关系不产生任何影响，原租约继续有效，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民法典》第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，

2023-07-10

267人看过
保障房
房屋买卖过程中风险何时转移

但因房屋交付与其所有权转移大多分开进行，故会出现出卖人将房屋交付给买受人甲，但却又为买受人乙办理所有权转移登记的情况，这种情况下房屋毁损、灭失的风险由谁承担，则争议较大。对于买受人乙而言，其办理了所有权转移登记，已经取得房屋的所有权；但因其并未实际占有房屋，无法实际保障房屋安全，即房屋交付并未实际完成，所以在房屋毁损、灭失时，乙无须承担房屋毁损、灭失的风险。那么在出卖人和甲之间应该由谁来承担风险呢？笔者认为，应该由出卖人承担风险。出卖人虽然将房屋交予了甲，但其在将房屋所有权转移登记给乙后已经不能为甲办理所有权转移登记，甲现在的“占有”也只是暂时的替出卖人进行“代管”的行为，因此不利风险应该由其自行承担。

2023-05-03

170人看过

合同终止
司法拍卖房买卖不破租赁吗

即将被司法机关拍卖的房并不需要遵守买卖不破租赁的规定，司法拍卖前一定要提前熟读竞拍公告并对竞买房屋进行实地核查，确定房屋上是否存有租赁关系；若有，则应了解详尽租赁情况，包括但不限于租赁时间、租金是否支付等情况；若无，则应确定房屋是否存有其它将影响房屋使用的瑕疵。实践中，若竞买房屋上在被查封前存有租赁关系且在竞买后租赁期限仍未届满，则竞买人要求承租人腾退的请求将难以得到支持。一、房屋买卖不破租赁的法律后果是怎样的1、租赁关系继续存在。出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。2、所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准，买卖房屋双方对此另有约定的依约定。审判实践中，法律关系交替的时间点很重要。由于房屋买卖而产生租赁合同的主体变更，主

2023-03-22

351人看过
保全
房屋租赁期间法院能否进行司法拍卖？

1．租赁关系成立在先，租赁房屋被法院查封后，租赁合同仍然有效。查封是债权人为了维护自己的合法权益，申请法院采取的一种保全或执行措施，目的是限制债务人对其财产的处分。2．屋被法院查封后，出租人再行出租房屋的，租赁合同对申请人不发生效力。3．院可以对租赁房屋进行拍卖，但不得侵犯承租人的权益。没有产权证的房屋法院可以拍卖吗没有产权证的房屋法院可以拍卖的。法院在拍卖前，应当告知竞拍人该房屋没有房产证的事实，及法律风险。如果竞拍人愿意承受的，可以参加竞拍。竞拍成功后，法院以房屋的现状交付给买受人。由买受人自行负责房产证的办理事宜，不能办理的，自行承担相关责任。竞拍人是可以竞拍没有房产证房子的，如果房屋是不具备备初始登记条件的，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查

2023-07-08

95人看过
抵押
租赁抵押房屋有何风险

出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。一、当抵押权与租赁权发生冲突该如何处理1、先设定抵押权再设定租赁权当抵押权届满而租赁还未到期的情况下，就会产生抵押权和租赁权的冲突。我国法律规定仅规定了租赁权发生在先，抵押权发生在后的情形，对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情形未作明文规定。现在的法律规定对此做出了规定。法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。2、先设定租赁权再设定抵押权租赁期长于抵押期，抵押权届满而租赁还

2023-06-25

130人看过
合同条款
房屋租赁中常见的4种风险

房屋租赁，是指出租人在一定时期内把租赁物转给承租人使用，承租人则按租约的约定，分期付给一定的租赁费。众所周知，在租房过程中常会出现各种纠纷，或者在不知情的情况下误入一些陷阱，导致自己的财产和安全受到威胁。以下是一些常见的租赁纠纷，希望在租房的高峰期能给大家一些提醒。案例1口头协议要写入合同小刘租了一套房子，合同签的是一年，但口头谈好了可以租3年，一年签一次合同。结果一年后，对方要收回房子自住。小刘被迫再找房子，浪费了很多精力和时间，也花了冤枉钱。律师点评租房子交的是真金白银，签合同也要白纸黑字，毕竟口说无凭。合同上每一个条款都要仔细斟酌，一旦交易因故出现纠纷时，合同上签署的所有条款会作为纠纷的处理依据。案例2合同条款注明房中物品张某自己张贴出租房屋的告示后不久很快便找到了租户，为此，省下了一笔中介费，让他很是得意。可租赁合同期满，张某发现家里的一些小电器都不见了踪影。张某让租户赔钱，租户却

2023-06-10

139人看过

民事执行
民事执行过程中司法拍卖规定有哪些?

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价;未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。第六条保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价;重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。第七条执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。第八条拍卖应当先期公告。拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告

2023-06-28

366人看过
法律综合知识
房产拍卖过程中的陷阱有哪些

一、房产拍卖过程中的陷阱有哪些在房产交易中，拍卖过程虽然看似透明，但实则暗藏不少陷阱。1．虚假广告便是其中之一。（1）一些房产拍卖机构为了吸引买家，会发布夸大其词的广告，如“豪华装修”、“交通便利”等，但实际房屋状况可能与广告描述大相径庭。（2）部分拍卖机构还可能故意隐瞒房屋存在的质量问题或法律纠纷，导致买家在竞拍成功后才发现问题，陷入困境。2．内部认购也是房产拍卖过程中的一个常见陷阱。（1）内部认购通常指的是在房屋正式上市前，开发商或拍卖机构向特定人群提供优先购买权。（2）一些内部认购的房源可能存在法律风险，如开发商未取得商品房预售许可证便进行销售，这样的交易不受法律保护，买家的权益难以得到保障。3．配套设备的不完善也是房产拍卖过程中的一个潜在陷阱。（1）一些开发商在销售时承诺提供完善的配套设备，如健身房、游泳池等，但买家入住后却发现这些设施并未如约建设或运营。（2）这不仅影响了买家的居

2024-07-14

100人看过
笔录
司法拍卖房屋税费怎么算，司法拍卖房屋流程

一、司法拍卖房屋税费怎么算司法拍卖房屋的税费计算参照以下内容：1.契税住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。2.个人所得税一般卖方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交。3.土地增值税，普通住宅免征;非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。4.印花税总房款的万分之五。二、司法拍卖房屋流程司法拍卖房屋的流程为：1.竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五、2.竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续；交纳保证金人数不足两人的，不得举行拍卖会；拍

2023-06-08

456人看过
民事执行
房屋在法院拍卖过程中，需要支付哪些费用？

起拍价其实是这样定的。每一套房子都是不一样的，情况也不一样，那么由于被执行人的房子外债总额不同，房子情况不同，各种瑕疵评估等，法院会首先聘请一个评估公司来进行房子价值评估。然后根据房子的情况来制定起拍价格，现在的起拍价是房子总价的7到8折，如果被执行人对评估价有疑义可以申请重新评估和打折。这其中没有任何黑幕，法院也是想快速变现的，提高结案率。法院拍卖房子要通知房主吗如果房主是被执行人的，那么会通知的，根据法律规定，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查

2023-07-10

415人看过

法律综合知识
司法拍卖的房子有租赁怎么办

一、司法拍卖的房子有租赁怎么办司法拍卖房屋存在租赁的，不影响租赁合同的效力。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，租赁合同继续有效。承租人可以按照合同约定继续使用租赁物，向拍卖房屋的所有权人支付租金。出租人违约致使合同目的无法实现的，承租人可以解除合同。二、房子司法拍卖贷款可以吗司法拍卖房产，法院要求成交7天内将成交款打到法院帐号，因此，不能贷款买。变通方法只有：找一家垫资公司或借款公司，在7天内借款给你，打入法院帐号，你以后出了房产证，再向银行抵押房产，把借的款和利息还掉。这种操作你通常借款期约为半年。三、司法拍卖房屋注意事项有哪些司法拍卖房屋应注意以下事项：房屋所有权证的办理难以确定，要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。房屋质量有没有保障。法律规定的执行回转。《民事诉讼法

2022-02-22

297人看过
融资
房地产融资租赁过程中的风险防范

1、谨慎选择适格的租赁物对于房地产融资租赁业务的开展，由于实务和理论均尚存争议，融资租赁公司仍应谨慎选择适格租赁物。尽量选择符合国家基本政策导向的房地产租赁物，比如权属清晰的企业厂房、商业地产等，而对于在建住宅项目、民用住宅、已经存在抵押的房地产，融资租赁公司应谨慎选择。2、对租赁物权属进行详细尽调由于房地产过户和登记需要缴纳高额税收，很多融资租赁公司在实务操作中为规避此类税费的压力，选择不办理产权登记。但开展融资租赁前，融资租赁公司一定要仔细尽调租赁物的权属，是否有瑕疵，是否存在一房多租的情况。建议融资租赁公司除了对租赁物办理抵押登记、预告登记，以此来对抗善意第三人，同时也要在诸如中登网等平台上进行进一步查询和登记。3、在融资租赁合同中约定合同无效后的处理方式即使目前对于房地产融资租赁的判例中已经开始有部分判例确认了融资租赁合同的有效性，但依然有大量的法院将房地产融资租赁认定为“名为融资

2023-02-16

150人看过