用益物权的功能，也就是其在社会经济生活的作用、意义或社会经济价值。在现代社会，用益物权已经成为一项重要的财产权利，因其具有特殊的权利结构，使得其具有不同于所有权、担保物权、债权的特殊功能，在社会经济生活扮演着十分重要的角色。笔者认为，用益物权的功能，总的说，就在于它是充分利用资源，维护物的利用秩序的法律手段。具体说，用益物权的功能主要体现在以下几个方面：

一、配置资源的功能

用益物权配置资源的功能，也就是解决资源的所有与利用之间矛盾的功能。从法经济学角度分析，用益物权配置资源的功能取决于资源的稀缺性。所谓资源的稀缺性，是指资源总量是有限度的，不能满足人的无限需求。稀缺性意味着没有一个社会或一个社会的经济有足够的生产资料生产足够的产品。［1］如果资源足可以达到由任何人任意使用的程度，人们对之可以取之不尽、用之不竭，任何时候都可以向大自然任意索取，那么人类就没有必要为资源的利用担心，也就没有必要独占地支配某种资源。因此，资源的稀缺性导致了其不能满足任何主体的所有需求，这就很自然地产生了资源的所有与利用之间的矛盾。这种矛盾，随着人类利用资源能力的提高而表现得越来越明显。如果不加以妥善地解决，必将限制社会经济的发展。

如何解决资源的所有与利用的矛盾，法律上规定了诸多的方法。例如，法律在明确土地、房屋所有权的前提下，可以通过允许转移其所有权的方法，来满足非所有人对土地、房屋的利用需求。这种方法在简单商品经济条件下，也许是最为可行的办法。由此我们可以看到，在简单商品经济条件下，所有权具有绝对性，法律奉行以所有权为中心的物权思想。但即使在简单商品经济条件下，完全通过取得所有权的方法满足资源的利用需要，也是不可行的。因此，有许多情况下，也只能求助于其他的法律方法，如租赁、借用等债方法以及设定用益物权的方法等。但因债的方法对利用人保护不力，于是，人们更乐于采取设定用益物权的方法来满足非所有人对他人财产的利用需要。因此，在古代罗马法及近代各国民法上，用益物权都是一项十分重要的制度。在现代社会，随着人类对财产控制能力的增强和对财产利用程度的加深，使得人类对本来就不太丰富的资源需求量成倍成长，资源显得更为短缺。因此，用益物权在现代社会就越来越显示出特殊的资源配置功能。用益物权是利用他人之物的权利，是以土地、房屋为客体的物权。土地、房屋是人类赖以生存的物质基础，人人都需要利用土地和房屋以维持生存。但是，土地、房屋属于稀缺性资源，人人又不可能都拥有土地、房屋。这是因为：一方面，土地、房屋是具有较高价值的财产，人们往往无力购买；另一方面，在有些情况下，基于社会制度的考虑，土地不允许由私人拥有，从而使取得土地所有权在法律上成为不可能。例如，在我国公有制条件下，土地就是禁止买卖的。同时，非所有人确实需要利用他人不动产但又没有必要购买的情况也是存在的。在这些情况下，用益物权就成为解决土地、房屋的所有与利用矛盾的有效手段。无论是私有制国家还是公有制国家，用益物权都是非所有人利用他人土地、房屋的重要制度之一。例如，在德国、意大利、日本等大陆法系国家，法律通过设定地上权解决非所有人利用他人土地建造建筑物的问题，通过永佃权制度解决非所有人利用他人土地耕种的问题。在我国，现行法规定的国有土地使用权、农村土地承包经营权、典权等多种权利，也为非所有权利用他人的土地、房屋创造了法律条件。同时，对于土地、房屋的所有者而言，因其受自身条件的限制，其又未必能完全充分地利用其土地、房屋。因此，与其搁置不用，还不如为他人设定用益物权，使他人使用而自己从中收取利益。可见，用益物权为解决资源的所有与利用之间的矛盾，提供了一条十分便捷的途径。因此，有学者指出：在社会变迁日趋复杂的情形下，人民私法上之权利义务关系亦随之千变万化，但大致上都可以从资源分配的观点去切入，而法律界定资源分配的手段就是财产权。法律保障财产权的方式，是设计不同的机制去促进或限制人民利用资源的方式。［2］

二、提高不动产利用效益的功能

市场经济的一个基本规则就是追求效益的最大化，因此，不追求最大效益的经济绝不是市场经济。实现效益的最大化，就是要求市场主体选择合理的方式，对有限的资源加以利用，寻求有限资源的最大价值。在资源的所有与利用之间存在矛盾的情况下，通过某种手段对有限资源加以配置，只是解决了资源的利用需求问题。但是，资源的配置是否有效率，是否能使资源的利用获得最大的效益，仍是一个需要解决的问题。因此，实现了资源配置，不等于就达到了资源的有效利用。按照法经济学的观点看来，效益原则是法赖以建立的基础，也是法惟一的出发点和归宿。一切法律规范、法律制度和法律活动，归根到底，都应以有效地利用资源、最大限度地增加社会财产为目的。［3］因此，从经济效率上说，应当将权利赋予经济收益更大者。当然，我们强调效益的同时，也绝不能忽视法律的其他价值如公平价值。因为尽管效益是令人向往的，但它并不是人类社会中惟一值得追求的。

如前所述，从资源的配置上说，法律提供了多种途径，如取得所有权、建立租赁等债的关系、设定用益物权等。在市场经济条件下，这些资源配置方式均无不可，但相比而言，用益物权的设计比较好地解决了资源所有与利用的矛盾，对提高资源的利用率是最为理想的。特别是在我国社会主义公有制条件下，土地实行公有制，不允许买卖。因而，以土地为主要客体的用益物权就显得尤为重要。因为在坚持公有制条件下，最大限度地发挥土地的利用效率，就必须赋予土地所有权以外的其他权利人相对独立的权利，惟有如此，才能保证土地资源通过市场实现配置优化，并在此基础上充分提高土地的利用效率。［4］在用益物权的设计中，一方面，所有人在不丧失所有权的情况下，能够获取相当的收益，又免除了自己利用所有物的负担；另一方面，非所有人虽付出一定的代价，但取得了效力强、使用期限长的用益物权。在用益物权人取得用益物权后，不仅第三人，即使是物的所有人，都不得妨碍权利人对物的利用。这样，对于稳定物的利用关系甚为有利，从而有利于提高物的效益。可见，用益物权制度使物的所有人与非所有人都取得了相当高的收益，可谓实现了资源的价值最大化。在这一点，我们土地制度的变迁完全可以印证。在我国计划经济条件下，由于过分强调土地的国家和集体所有，土地完全集中在国家或集体手中，土地的利用完全由国家或集体通过行政等方式加以决定。例如，任何机关、企业、事业单位使用国有土地，都无须支付代价，而是由国家无偿拨付。这就完全忽视了具有巨大经济价值的土地的效用，从而使得国有土地的利用毫无效益可言。而农村对集体土地的集体耕作制度，也导致土地的利用率低下，甚至还不能满足人们的基本生活需求。国有土地和集体土地的这种利用状况，极大限制了我国经济的发展。在改革开放后，国有土地实行有偿使用制度，集体土地实行承包经营制度，从而极大提高了土地的利用效率，促进了经济的高速发展。可见，通过非所有人使用国有土地、集体土地的使用权制度，不仅解决了资源所有与利用的矛盾，而且极大提高了土地的利用率，增进了土地的效益。

从用益物权的特殊权利构造上，它也为增进物的利用效率创造了条件。按照法经济学的观点，判断一项财产权是否有效率有三条标准：一是财产权的普遍性（niversality），即任何有价值的资源都应是有主的；二是财产权的排他性（exclsivity），即排除他人对资源的利用和对利用资源所产生的收益的享用；三是财产权的可转让性（transferbility），即财产可以在不同的主体之间进行流转。如果做到了这三条，那么，资源价值就能最大化。［5］从用益物权来看，首先，在资源稀缺的现代社会，无主资源基本上是不存在的。法律在确定了资源所有人的基础上，为解决资源的所有与利用之间的矛盾，就必然要确定资源的利用人。通过设立用益物权，就可以明确资源的利用人，从而使用益物权已经成为一项普遍适用于土地等自然资源的法律制度，在我国其重要程度甚至已经超过了土地所有权（因为土地所有权更多的是具有公法上的意义）。因此，可以说，用益物权已经具备了财产权的普遍性，是一项十分重要的财产权利；其次，一项财产权是否具有排他性，对于权利人而言是至关重要的。这是因为，只有通过在社会成员间相互划分对特定资源使用的排他权，才会产生适当的激励。排他权的创设是资源有效地使用的必要条件。［6］用益物权作为一类具体的物权种类，具有物权的排他效力，取得用益物权的人，有权排除包括用益物所有人在内的任何人的干涉。再次，在市场配置土地资源的情况下，土地资源必然逐步向最善于利用土地者手中转移，而实行土地资源配置的市场化是通过土地权利的自由交易而实现的。通过这一自愿交换的过程，资源将被转移到按照消费者的支付意愿衡量的最高价值的使用之中。当资源在被投入最有价值的使用时，我们可以说它们被得到了有效率的利用。［7］因此，市场配置土地资源，要求土地的权利人能够根据其对交易收益的计算自由转让土地权利。例如，我国现行法都赋予国有土地使用权、农村土地承包经营权等以流转性。可见，用益物权完全具备了上述三个条件，因而是一种能够使资源价值最大化的法律制度。

同时，有的用益物权的适用本身，就可以促进土地利用效率的提高，如地役权。在地役权中，由于不同地段地理位置的差异和质量的差异决定了利用方式的不同，从而可以将特定人的利益与需役地结合在一起，这种结合更加符合土地的自然资源属性。虽然地役权不具有直接的财产利益，但是就为土地利用提供便宜来讲，它可使土地发挥出更大的经济价值，从而使这种相邻利益也就具有了财产性因素。我国台湾学者苏永钦先生对地役权的这种功能作了详细的分析：在土地被分得很零碎的财产秩序下，土地的利用会因为要迁就现状而不能充分发挥效率，或者因不能确定其它土地的利用情形，而必须承担相当高的投资风险，如邻地一旦开设工厂即有可能破坏社区整体景观。这时兼并土地做整体利用固然是提升效率的最佳途径。但土地价值高昂，并非人人负担得起，而有时候需要利用或排除他人利用的只是该土地的一部分，购买所有权也许是一种过大的投资。在这种情况下，设定地役权就可以在有限的成本下达到排除风险、提升效率的目的。从经济分析的角度来看，双方既能就报酬达成协议，就表示这种利用或排除利用对需役地创造的价值高于供役地减少的价值，而且除非交易制造了相当高的外部成本，对整体社会而言，也会提供土地资源的利用效率。［8］

当然，用益物权并不像其他经济的、科技的方法那样，能够直接地增进资源的效益，而是通过建立一种利益确定和保障机制（在法律上表现为权利机制），来实现促进物的有效利用目的的。［9］这是因为，对财产权的法律保护创造了有效率地使用资源的激励。［10］如果人们在占有和使用有限的资源时没有安全保障，则会导致社会的不稳定。而如果人们不能确保对物的持续占有，就可能发生混乱以及对资源的浪费。可见，法律对用益物权的法律保护本身，就已经起到了效益增进的功能。

三、保障生存利益的功能

用益物权的保障生存利益功能，也就是用益物权所具有的社会保障的功能。由于用益物权的客体是土地、房屋等不动产，而这些财产是人类生存的基础。因此，用益物权就不仅具有配置资源和提高不动产利用效益的功能，而且还具有保障生存利益的功能，是社会保障的重要措施。

刘得宽先生指出：就不动产而言，其涉及所有利益、资本利益、生存利益等。其中，生存利益具有无论在何时何地均应得到保护之普遍的价值。［11］可见，生存利益是人的最大利益，其它利益皆为生存利益而存在。因此，任何法律制度都须以保障生存利益为基本出发点。在生存利益的保障上，用益物权扮演着特殊的角色，具有其他制度所不能取代的功能。

首先，用益物权通过维护资源使用过程中的利益平衡，达到对不动产利用的社会公平，从而保障生存利益。用益物权是为解决非所有人利用他人的土地、房屋等不动产所设定的制度，这种制度的目的不仅在于解决非所有人利用他人之物的需求，而且也在于通过用益物权维护所有者与利用者之间的利益平衡，以达实现社会公平。因此，用益物权实质上是公平分配的一种形式。因为由于资源的有限性，对其享有所有权的只能是少数人。从整个社会而言，这是不公平的，也会影响到人的生存利益。因此，通过用益物权的方式使非所有人利用他人的财产，不仅平衡了这种不公平现象，也可以满足利用人的生存利益需要。例如，传统民法上的地上权、永佃权制度，实际上就是利用人解决住房、吃饭的一个基本手段。同时，法律在规范用益物权时，也注意对生存利益的关注。例如，我国现行法在国有土地使用权的期限上，对于居住用地期限规定为70年，而对于其他用地最高规定为50年。这种规定，就足以表明用益物权对生存利益的重视。

其次，某些用益物权具有直接保障生存利益的功能。大陆法系中的许多用益物权制度，如德国民法上的用益权、限制的人役权、居住权，法国民法上的居住权等，其制度设计的初衷就是为了保障特定人的生存利益，是一种个体化的社会保障机制，负载着公平的社会价值，起到了保障人类生存利益的作用。在我国农村土地集体所有的制度下，农民往往将土地视为抗御社会风险的最后一道安全屏障，从而使得农村土地承包经营权具有强烈的福利法色彩。尽管在一些经济发达地区，由于农民的主要收入来自于非农业，农民抗御社会风险的能力逐步增强，土地作为一种社会保障手段的作用日益减弱，农村土地承包经营权在功能上开始由福利性向经济性发展。但是，农村土地承包经营权的生存保障功能并没有完全消失。此外，特别法所规定的取水权、渔业权等也都具有保障生存利益的功能。

四、弥补土地规划不足的功能

由于用益物权的客体是土地、房屋，因而用益物权与土地规划就有着必然的联系。在土地规划问题上，用益物权起着不可忽视的作用，具有弥补土地规划不足的功能。我国现行法上的国有土地使用权、农村土地承包经营权、宅基地使用权等权利在内容设定上，无疑都具有贯彻土地规划的作用。例如，对于国有土地使用权，现行法规定：土地使用权的出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划；土地使用者不得擅自改变土地用途；土地开发投资未达到一定规模的，不得转让。对于农村土地承包经营权，现行法规定：承包人应当维护土地的农业用途，未经依法批准不得将承包地用于非农建设；依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。对于宅基地使用权，现行法规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。上述这些规定，对土地规划的实施都具有重要的作用。

从传统民法上的地役权来看，其弥补土地规划不足的功能更为明显。例如，地役权当事人也可以约定，禁止供役地为某种使用，如禁止建大楼以免妨碍眺望、不在供役地上兴建工厂、双方在土地的特定部分不为建筑、不得开启某种特定窗户或者只能建筑特定种类或风格的房屋等。这些地役权的约定，就具有了以私法补充公法上建筑法规的功能。在这种情况下，地役权实际上所起到的就是弥补土地规划不足的作用。在我国，土地归国家和集体所有。因土地资源的缺乏，国家十分重视对土地的规划，在需要另一块土地提供便利时，国家往往采取征收的方式加以解决，对于城乡建设也有着严格的要求。这些制度，虽然对地役权的适用有一定的限制利用。但是，土地之间的利用关系具有复杂性、不可预测性，土地之间的利用关系随时、随地、随人都可能有所不同，规划部门不可能一一处理。在这种情况下，通过地役权的适用，就可以起到土地规划的作用。特别是自己役权制度的确立，使地役权的土地规划功能显得更为明显。在罗马法上，地役权实行于自己土地上不得有役权、地役权必须是土地所有人的规则。但这一规则，明显不能适应土地利用的需要。因此《，瑞士民法典》率先于第733条规定：所有人可在自己的土地上，为属于自己的另一块土地的利益，设定地役权。德国虽然在民法典上没有这种规定，但实务上已经肯定了自己役权。自己役权的存在使得土地所有人可以籍此对大笔土地事前作好整体规划，从而可以大大提高其交易价值。因此，立法者如果能明确建立自己役权的制度，使社区可以透过事前规划登记，让认购者确知购得土地、建筑物在社区中的权利及负担范围，不仅可以发挥地尽其利的效果，而且可以省去嗣后交易与争议的大量成本。［12］