第一条宗旨、目的：

为了贯彻《邳州市城市规划区内集体土地房屋拆迁补偿安置管理办法》，规范集体土地房屋拆迁补偿估价的相关事项，合理体现被拆迁房屋的价值量，维护被拆迁人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》、《徐州市征用集体土地房屋拆迁管理办法》，参照国家标准《房地产估价规范》等法律法规规章之规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条适用范围：

在本市城市规划区范围内，涉及集体土地房屋拆迁的房产估价活动，适用本细则。

第三条估价机构：

对被拆迁房屋进行评估的评估机构应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质，且经市建设和国土资源行政主管部门依法选择备案的。

第四条人员：

承担房屋拆迁估价的房地产估价专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册估价师。

第五条估价对象：

本市城市规划区内征用集体土地的征地范围内的房屋。

第六条估价目的：

统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房屋补偿价格”。

第七条估价时点：

拆迁公告颁发之日。

第八条房屋评估价格构成：

为被拆迁房屋的房产补偿价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

第九条估价程序：

1、接受评估委托，明确基本事项；

2、核对委托方提供的拆迁范围内产权产籍相关资料，开展前期调查；

3、拟订作业方案，进行现场勘察；

4、参照技术细则，进行评估测算；

5、确认测算结果，撰写估价报告；

6、汇总相关资料，提交估价报告；

7、现场咨询答疑，估价材料存档。

第十条估价结果应用的有效期：

自提交正式估价结果(估价报告)之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止，一般不超过12个月。

第十一条关于住宅房屋评估：

被拆迁住宅房屋的房产补偿价格依据重置价结合综合因素及宅基地使用权渡让补助费确定，其公式为：

被拆迁住宅房屋补偿单价=重置价格×K+宅基地使用权渡让补助费

宅基地使用权渡让补助标准

(1)根据《邳州市城镇基准地价》、《邳州市征地区片价》，结合被拆迁区域土地利用实际情况，将邳州市被拆迁宅基地补助标准分为四等(具体范围见邳州市被拆迁宅基地补助标准等级范围图)。一等区被拆迁宅基地补助标准：每平方米补助265元；二等区被拆迁宅基地补助标准：每平方米补助257元；三等区被拆迁宅基地补助标准：每平方米补助249元；四等区被拆迁宅基地补助标准：每平方米补助241元；

(2)对被拆迁人实行宅基地使用权渡让补助的，被拆迁人必需具有合法宅基地使用权属证书，并不得超过本集体经济组织的每户宅基地面积的平均标准。

一、邳州房屋拆迁室内装修补偿标准

1、房屋价值补偿标准

这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。

2、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)

搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。

3、停产停业损失的补偿

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

4、补助和奖励

补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定；公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。

5、房屋装修补偿及家电设备移机补偿

房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。