一、退房怎样拿回房款
1、协商不成再诉讼
建议业主,如果满足合同约定的退房条件,最好还是先与开发商进行协商,这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意,业主可根据自身情况收回退房要求,或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款,但符合法定退房条件,法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求,建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼,法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝,可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响,并可以修复,法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复,法院则会支持业主的退房请求,同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。
2、按照以下程序办理退房
首先购房人通过挂号信、传真或电话(最好是以书面的方式)向开发商发出退房通知。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续,再督促开发商将全部购房款返还给购房人,并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。至此,消费者与银行解除借款合同,而在开发商退回全部房款后,购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外,在购房者办理按揭贷款时,银行一般都会要求买家为其购房上保险,保险受益人为贷款银行,所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。
二、购房者已付房款怎样退房
先说一下折旧的问题,有些购房者要求退房时,已经在此房屋中居住了一段时间,那么这期间产生的折旧该不该给予补偿?有些购房者已经进行了装修怎么办?首先要看双方有无过错,如果购房者退房是由于发展商的过错造成的,则购房者可以不对房屋折旧进行补偿。如果购房者有过错,则发展商可以不对装修负责,反之亦然。
解决这个问题后再来说退款,那些采用一次性付款、分期付款的购房者要求退房时,可以直接要求发展商退还自己所付款项及相应利息。而通过按揭贷款、公积金贷款买房,退款时就显得复杂一些。
有些购房者有一种模糊的认识,即按揭贷款是由于买房才申请的,现在不买房了,所以按揭贷款既不用退,也不用还。
这种认识是不对的,我们知道,购房者与贷款银行之间是一种借贷关系,购房者与发展商之间是一种房屋买卖关系,两者虽互相联系,但完全是两种独立法律关系,解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说,购房者虽然不买房了,但因为其已从银行借贷出款项用于购房,所以与银行间的债权债务关系仍然存在,这笔借款是一定要还的。
由于购房合同被解除,发展商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款,也是购房款的一部分,也应一并返还给购房者。然后,购房者与银行协商,将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。
实际上,实践中恐怕没有这样操作的,因为购房者所购房屋已经向银行作抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行,银行只能行使抵押权,拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有,处分该房屋就损害了发展商的利益,发展商绝不会吃这个亏。所以,就只能由发展商将应退购房款分成两部分,其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者,属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行,并视为购房者已向银行提前还款,从而终止借款合同。
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