一、预售合同能修改呢么

预售房合同的法律效力是有的，不能进行随意变更，除非是法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的，继承或遗赠，离婚这些的。

预售合同属于买卖契约，契约订立后预购人要求变更合同买受人姓名属单方变更契约条款，并由预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

但在某些特殊情况下可以变更预购人，包括：

（1）法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的；

（2）继承或遗赠；

（3）离婚；

（4）夫妻之间更名；

（5）法律法规规定的其他情况。办理预售合同备案变更后，房管或建设行政主管部门为当事人和房地产开发企业核发商品房预售合同备案变更登记表。

根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。

二、怎么办理预售房屋抵押登记

预售房地产抵押登记可分为欲售房屋抵押登记、在建工程抵押登记、购房权利抵押登记（俗称按揭期房抵押）、抵押延期登记、抵押变更登记、抵押注销登记。预售登记指债权人或第三人（抵押人）为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋（已核发了房屋权证的）同债权人（抵押权人）设定抵押权。抵押期间房屋权、使用权不变。

预售房屋抵押登记程序：提出申请受理申请初审核准在《市房地产买卖合同书（预售）》和《抵押合同书》上加盖抵押专用章计收税费。

预售房屋抵押登记的材料：

（一）抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表2份；房屋权证、房屋共有权证和证原件，复印件各2份；抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各2份；被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各2份；具结书；抵押物价值证明；主合同2份；抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份；涉及的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。

（二）抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表2份；房屋权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各2份；抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各2份；抵押人法定代表人身份证明原件，复印件2份；抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件；抵押物价值证明；主合同2份；抵押合同4份；加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件（指三资企业、股份制企业）原件和复印件；加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件（指集体企业）原件和复印件；国资批文（指国有企业）原件，复印件2份。

三、预售房产纠纷怎么处理

预售房产纠纷怎么处理

正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则：

（一）标的权利瑕疵纠纷及其处理。

标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，有如下三种处理方式：

（1）已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；

（2）已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；

（3）既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。

（二）标的质量瑕疵纠纷及其处理。

质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。

如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。

另外，开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20％以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。