“一房两售”要根据情况办理

房屋未过户的，已办理商品房过户登记手续的买受人拥有房屋所有权；两个买受人均未办理过户登记手续属于商品房的，且该房屋尚未交付的，该房屋的所有权应当属于已办理商品房预告登记手续的买受人；两份合同未办理登记手续的，则先转让该房屋所有权的买受人已经取得所有权房屋所有权；两份合同未办理过户登记和通知登记手续，标的房屋未交付的，未发生上述情形的，预交房价款的买受人享有房屋所有权，先签合同的买主拥有房屋的所有权。行政诉讼与民事诉讼可以并行，行政诉讼与民事诉讼的交织冲突是审判实践中的老问题，尤其是房屋权属登记纠纷案件。这类案件不仅涉及当事人之间的房屋权属民事纠纷，还涉及房屋管理部门办理房屋权属登记的行政纠纷，当事人可以提起民事诉讼或者请求行政审判。解决民事纠纷与行政纠纷并存的问题，实际上已经成为判断民事纠纷与行政纠纷哪个前提、谁前提、谁优先的问题。在房屋登记案件中，当房屋登记案件中的民事纠纷与行政纠纷形成耦合关系时，房屋权利归属明确，民事纠纷与登记瑕疵纠纷之间不存在关联。其实质是简单的民事纠纷。如果民事诉讼和行政诉讼同时并存，二者可以齐头并进。此时，即使行政诉讼因登记机关违法而取消登记，也不会否定基本民事法律关系的效力。小产权房的法律属性及审判实践中存在的问题我们认为，集体经济组织成员之间出售小产权房一般是有效的，因为民事行为不违反法律、法规和禁止性规定，向集体经济组织以外的人出售小产权房的，视为无效。但有下列情形之一的，应当根据具体情况予以认定和处理：一是买受人购房后进入集体经济组织；二是出卖人已成为城镇居民；三是，出卖人有多处不动产或者农村住宅为多层建筑并有自有住宅的；四是因财产分割、离婚、继承等引起的小产权房转让纠纷。；五是对历史原因形成的小产权房，要根据不同情况妥善处理。要建立农村建设用地使用权流转制度。虽然小产权房买卖合同大多被认定无效，不受法律保护，国家政策也屡禁不止，但小产权房的建设和交易仍然是被禁止的。要从根本上解决小产权房问题，必须建立农村建设用地使用权流转制度，平等对待国有土地和集体所有土地，以法律形式赋予农民农村集体建设用地使用权流转权，促进土地使用权的多元化土地供应主体。符合国家土地利用总体规划的，允许农民有偿转让他人使用。并在政府部门设立相应的农村建设用地使用权流转管理部门，对流转全过程进行监督管理。小产权房纠纷的案件范围和审理原则按照流转阶段，小产权房纠纷的类型可分为三类：流转前的房屋建筑纠纷；流转纠纷，主要是合同纠纷；发行后衍生纠纷。其中比较典型的是第二类转让纠纷，这也是司法实践中的一种纠纷。一般来说，人民法院可以受理小产权房买卖纠纷。目前，小产权房纠纷主要有：房屋买卖合同纠纷、土地使用权出让合同纠纷、土地租赁合同纠纷、房屋质量损害赔偿纠纷、建筑合同纠纷、预付款转让纠纷等，房屋抵押纠纷、购房人更名纠纷、离婚分房纠纷、拆迁补偿纠纷、继承纠纷等。在审判实践中，一般应遵循以下原则：首先，充分考虑合同无效对双方利益的影响，特别是当卖方故意不履行合同义务时，致使小产权房买卖合同解除或者经人民法院依法确认无效的。买受人要求赔偿房屋增值部分或者合理经济投资的，应当予以支持，但出卖人的赔偿责任应当根据双方过错减轻；其次，买受人应当赔偿改建或者扩建房屋的增值；最后，在决定退房或退房时，要注意购房人的妥善安置，留出合理的退房时间，避免单纯决定退房给当事人带来负面影响。