本文对近年兴起的房地产信托热现象进行研究，首先，从现实的角度揭示了房地产信托兴起的成因及现状，然后从法学的角度对房地产信托予以界定与分析，并指出这一现象中的金融创新与法律规避，提出了信托委托人保护命题，审视了现有的保护信托委托人法律规定之不足，最终构建出由构建了由健全信息披露制度、制定信托业法、赋予信托受托人收益人信托财产之追索权、建立全方面监管体系、建立信托企业信用制度五个方面组成的全面的系统的委托人利益的法律保护机制。

关键字：房地产信托融资，集合资金信托，贷款信托，委托人利益保护

房地产信托一词，近来频频出现于媒体，究竟何谓房地产信托?主流媒体这样予以界定：房地产信托：房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。2

一、房地产信托的兴起原因与现状

2003年6月，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发「2003」121号)，简称央行121号文，出台了一连串措施：不得向房地产企业发放贷款用于交土地出让金;建筑施工企业不得将流动资金贷款用于向房地产开发企业垫资;只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;提高对购买第二套以上者的首付款比例。

121号文出台后，房地产业反应极为强烈，房地产商称之为中国近10年来对房地产业最为严厉的一个文件，地产业的冬天已经来临。央行房地产信贷政策收紧，限制银行业向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托转移，为房地产信托融资提供了难得的机遇。

除121号文带来的机遇外，信托自己的优势也对房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的作用。信托方式相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。在供给方式上更加灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目，设计个性化的资金信托产品，以多种方式提升房地产业绩，从而增加了市场供需双方的选择空间。

房地产信托融资兴起后，发展势头非常强劲。据《中国信托业季度报告》(2003年第四季度)显示，信托业出乎意料地在年底呈现出爆发突进的现象，投向房地产领域的品种居前列，品种数、金额分别比第三季度增加22个、22.9亿元，房地产信托融资的品种数量、金额分别占本季度的比重为42.5%、40.4%，与前三个季度相比较，不仅比重在增加，金额比重直线上升，而且房地产融资地域正从局部地区向全国各地扩散，第三季度原来只是集中于浙江地区，第四季度已在国内主要大中城市全面开花。3在2004年第一季度投向房地产的信托品种募集资金一直保持上升趋势，其资金比重在本季度达到49.7%，引人瞩目。4在2004年的第二季度与第三季度，虽然信托行业由于监管加强而呈下跌趋势，但投向房地产的信托资金始终是位居榜首。5

二、房地产信托的法律分析

所谓信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义、为收益人的利益或特定目的进行管理或处分的行为。6受人之托，代人理财是信托的基本特征，也是信托关系的简明概括。

信托依据不同的标准可以划分成不同类别，依据信托上的利益是否归属于委托人本人，可以划分成自益信托与他益信托;依据产生方式的不同，信托可分为明示信托和默示信托;依据信托关系中受托人是否为商业营业，可以划分为商业信托和民事信托，典型的商业信托包括：有价证券信托、投资信托、贷款信托、带抵押公司债信托、养老金信托、单位信托、设备信托等，典型的民事信托包括：抚养费信托、浪费者信托、遗产信托、节税信托等;依据信托所涉及的行业不同，信托可分为金融信托与贸易信托，金融信托业务范围包括：资金信托业务、财产信托业务、租赁业务以及代理业务，其中资金信托业务包括存款信托业务、贷款信托业务与投资信托业务，财产信托业务主要包括不动产信托业务，贸易信托业务主要包括商品交易信托和商品管理信托以及商品租赁信托等。7

法律上的不动产信托，是指委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置。8显然，媒体所指房地产信托与法律意义上的不动产信托大相径庭，究竟何谓房地产信托，如何从法律层面予以界定?

上海国投的新上海国际大厦资金信托计划很具有代表性，下面笔者以此为实例，进行研究。

上海国投的新上海国际大厦资金信托计划项目中委托人和受益人为同一人，即中国境内具有完全民事行为能力的投资人，包括自然人、法人、和其他依法成立的组织，受托人是上海国投信托。计划资金用于向新上海国际大厦提供资金贷款，用于公司经营，贷款期限三年，贷款利率为中国人民银行规定的三年期固定资产贷款利率，每年根据人民银行的规定进行调整。当时三年期贷款利率水平为年5.49%，可见预期的信托贷款利息回报相当的高。信托贷款由新上海国际大厦有限公司以新上海国际大厦的部分房产进行抵押担保，抵押物的市场价值超过人民币4.6亿元。

从上例分析可知，该房地产信托产品是以贷款信托为具体方式的资金信托业务，在我国又称集合资金信托，即受托人将从社会上众多出资者处募集到的资金作为商业贷款发放给第三人(通常为房地产开发商)，并将因此而取得的利息交给出资者(既是委托人，也是受益人)。信托财产是长期贷款基金，受益人凭借贷款受益凭证在贷款期限届满时收回本金和利息。

这种信托具有以下特点：第一，收益模式以稳定收益为主，大部分计划的收益或者直接采取信托贷款方式(典型的固定收益)，或者在收益模式设计上给投资人以收益稳定的合理预期，预期年收益率水平大都在3-5%/年之间;第二，资金运用方式以信托贷款为主，在已推出或披露的集合资金信托计划中，有一半是采用信托贷款的资金运用方式，这种方式的资金管理和运营操作相对简单，收益稳定，风险控制也比较落实;第三，管理报酬多与业绩挂钩，集合资金信托计划中，管理费用和报酬方式的设计大多采用了非固定方式，即分段计算管理报酬，当投资收益低于某一水平不收管理费，达到预期收益水平按标准管理费率收取，当获得较高收益时对超额收益部分分成，这种管理费的提取方式符合现阶段投资人的心理，也与产品的收益模式比较吻合，容易获得投资人的信任;第四，大部分计划的风险控制和退出机制是由政府(财政)支持的，或有抵押物担保、或有资金实力强的担保公司提供担保。

除了常见的集合资金信托(贷款信托)外，房地产信托还包括以下情况：财产信托，如上海磁悬浮交通项目股权信托受益权投资计划;证券投资信托，如上海外环隧道项目资金信托计划;随着金融的不断创新，信托产品新品种不断涌现。