房产买卖合同的效力与过户
程某夫妇于2006年7月以15.5万元价格购买了一套商住房,2008年5月,程某做生意急需钱,经他人介绍,程某夫妇将该房屋以17万元价格转卖给姜某。双方商定:姜某预交房款12万元,钥匙交给姜某,两个月后,双方办理过户手续,姜某支付余下的5万元房款。5月16日,姜某支付12万元房款,并搬进房屋居住,6月7日,由于房屋价格上涨,程某要求姜某增加房款。姜某认为已签订书面合同,因此要求程某立即办理房屋过户手续,程某明示若不增加房款就不办理房屋过户手续。7月21日,程某将房屋以18万元价格卖给胡某,并办理了房屋过户手续。将12万元房款返还给姜某,并要求姜某在一星期之内搬出房屋、交回钥匙。为此,姜某一纸诉状递到法院,要求依法解除程某与胡某的房屋买卖合同,保护自己的购买权。
【分歧意见】本案的焦点是一房两卖,应当认定哪一份买卖合同有效。对此,产生两种不同意见:
第一种意见认为,姜某的要求是合理的,因为在第一个房屋买卖合同中,双方当事人自愿达成协议,并签订了书面合同。该合同是合法有效的。合同签订后,双当各自按照合同约定履行了自己的义务。程某因为房屋价格上涨才要求姜某增加价款,这显然违反了买卖合同的约定。程某与姜某协商不成后,将房屋又卖给胡某,已经违反了第一个房屋买卖合同。而且,第一个房屋买卖合同签订在先,应当认定第二个买卖合同无效。
第二种意见认为,第一个房屋买卖合同无效,因为公民之间买卖私有房屋不仅需要双方的书面合同,而且必须到房屋所在地的房管部门办理所有权转移手续。虽然第一个房屋买卖合同签订在先,而且已经部分履行,但却没有办理过户手续,因此买卖关系不成立,第二个房屋买卖合同符合法律规定,应当认定有效。
【评析】我国《城市房地产管理法》第59条规定:国家实行土地适用权和房屋所有权登记发证制度。
尽管姜某没有取得房屋所有权,但这是因未办理房屋过户手续造成的,而不是买卖合同无效的法律后果,如果买卖合同无效,即使双方已经办理房屋产权过户手续,也不能由买方取得房屋所有权,而应办理注销手续,况且,买卖合同无效,双方也无权主张办理产权过户手续。办理房屋产权过户手续是以有效的房屋买卖合同未前提的,而并不是买卖合同有效的必要条件。
在本案中,如果认定程某和姜某签订的合同无效,姜某就无权请求程某办理过户手续以履行合同,程某也不必负违约责任,这对于姜某来说是极不公平的。因此,姜某虽不享有房屋所有权,但对于程某与姜某之间的房屋买卖合同的不能履行,是因程某的一房二卖的行为造成的,所以程某应当承担违约责任。
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