国际金融危机给我国的经济发展提供了绝好的契机，国内经济发展的政策环境更加宽松，土地、房地产的资产效能日益凸现，各经济实体以土地、房地产抵押贷款求发展又进一步促进了商业银行的快速发展，民间借贷市场日趋活跃，呈现出借贷规模扩张化、借贷用途多样化的特点，各种担保公司、典当业、个人放贷机构也应运而生。尽管土地、房地产抵押估价是法律意义上协助金融行业控制信贷风险的一道屏障，但在实务操作中，金融行业的风险并没有因此而降低。从第一期开始，将结合本所律师多年来的工作实践，分三期从九个方面系统谈谈土地、房地产抵押贷款中应注意的一些基本法律问题。

这九方面的问题是：

一、土地、房地产抵押风险的潜在问题

二、土地、房地产抵押要件材料

三、禁止办理的土地、房地产抵押

四、土地、房地产抵押的资料审核

五、抵押合同应具备的主要条款

六、抵押合同期限作为担保物权的存续时限的相关要求

七、工业房地产抵押借贷中的特殊风险防范

八、反担保抵押登记

九、典权的运用

本期刊登第四、五、六个方面

四、土地、房地产抵押的资料审核

（1）土地使用权、房屋所有权抵押合同

(内容见第五部分);

（2）共有的房地产，共有权人是否同意;

（3）集体土地使用权抵押是否经土地所有者同意;

（4）出租的房地产是否设定租赁期限并办理租赁登记;

（5）出租的房地产是否设定租赁期限并办理租赁登记;

[6]国有土地使用权出让金是否缴清;

（7）征而未用的闲置土地是否缴纳闲置费，开工日期是否在土地闲置概念以外;

（8）土地现状用途与登记用途是否一致;

（9）抵押土地范围是否与登记范围一致，是否超面积;

（10）变更土地使用权的是否办理变更登记;

[11]抵押到期是否申请注销或告知处置方式的;

五、抵押合同应具备的主要条款：

（1）双方当事人姓名(签章)、地址;

（2）抵押土地使用权、房屋所有权的坐落位置、面积、土地用途、使用年限以及土地使用证证号、房屋产权证号;

（3）抵押目的、他项权利设定;

（4）评估价、最高抵押担保额、抵押担保借贷利率;

（5）双方的权利义务;

[6]不能履行债务时标的物的处理方式;

（7）抵押合同期限作为担保物权的存续时限(参考第六部分);

（8）双方认为应约定的其他事项(划拨土地使用权抵押合同还应约定处分抵押土地使用权时补交土地出让金;集体土地使用权抵押合同还应约定土地征收和土地出让事项);

（9）违约责任。

六、抵押合同期限作为担保物权的存续时限的相关要求：

（1）房地连同抵押时，土地使用权与房屋的所有权抵押合同期限应相同，并与贷款主合同期限一致;

（2）有经营期限的企业抵押土地使用权，合同设定抵押期限与其经营期限一致;

（3）抵押通过有偿方式出让或作价入股、租赁、授权经营取得的土地使用权抵押期限不得超过土地使用权有偿使用合同终止期限;

（4）抵押期间内抵押人需要转让或出租土地使用权的，应征得抵押权人书面同意，出租期限不得超过抵押期限;

（5）抵押合同解除或终结的，双方当事人应向原登记机关办理注销登记;

[6]抵押期届满后，抵押人不能履行债务或未按抵押贷款合同规定履行债务时，抵押权人应在抵押期限届满后15日内，向原登记机关书面告知申请处置方式(属延期或续期抵押的，经双方当事人协商同意，应先办理原抵押注销登记手续，再重新履行抵押程序;属直接处分抵押土地使用权的，进入诉讼时效期，抵押权人应当书面告知抵押人和当事人由法院裁定或国土部门处置清偿)。