物业公司没有签订物业合同，但事实上提供了物业服务的，在业主损害其权益时，也可以起诉，只是首先做好准备起诉。

1、调查取证。首先要由一个或几个人做好拍照、录像工作，在拍照和录像过程中，一定要将物业公司的名称或人员等相关的内容拍进或录入。有时为了证明物业公司的连续违约，拍照和录像要连续进行几天的时间。

2、向律师了解有关法律关系。可以向律师事务所去咨询相关法律关系，得到一个准确的认识。

3、要留出一定的时间。取证、诉讼需要大量时间，而且很繁琐，要做好心理及时间准备。

然后写好民事诉状，拟定好诉讼请求，列好相关证据。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定：起诉必须符合下列条件：

（1）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

（2）有明确的被告；

（3）有具体的诉讼请求和事实、理由；

（4）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

一、物业合同是专属管辖吗

（一）物业纠纷适用专属管辖符合民诉法的立法精神

我国民事诉讼法规定，因不动产纠纷、港口作业中发生的纠纷、继承遗产纠纷提起的诉讼，由相关所在地或主要遗产所在地人民法院管辖。

（二）物业纠纷适用专属管辖符合民事管辖基本原则

我国民事诉讼法学界就管辖原则已基本形成较为统一的观点，这就是便于当事人进行诉讼、便于人民法院审理案件和执行裁判、保证案件的公正审判、保证各级法院工作负担的均衡、确定性和灵活性相结合、有利于维护国家主权等。也有学者认为：我国管辖制度的设计应当贯彻公正性管辖、管辖确定性、实际控制、管辖选择权、管辖恒定、管辖刚性等六条原则。用上述主要原则和法律效果与社会效果统一原则考量物业纠纷案件的专属管辖问题，不难得出以下结论：

1、符合管辖公正原则

2、符合两便原则

3、符合实际控制原则

4、符合管辖确定原则

5、符合管辖刚性原则

6、符合法律效果和社会效果统一原则

（三）物业纠纷案件适用专属管辖国外已有先例

根据日本民事诉讼法规定，以下各项所列的诉讼，可以向管辖各项所规定的法院提起：对于有事务所或营业所的人提起与其事务所或营业所的业务有关的诉讼，该事务所或营业所所在地；关于侵权行为地的诉讼，侵权行为发生地；关于不动产的诉讼，不动产所在地等。

二、物业纠纷案件的法律特征是什么

（一）建筑物区分所有权系特殊物权

对建筑物区分所有权的三部分内容而言，专有权部分与个别所有权相同，一般都具有独立的占有、使用、收益和处分权能；共有权部分可分为共同共有和按份共有；共同管理事务部分，亦即共同对事关整个小区或者某一建筑物的使用的事项为共同的保护、管理和修缮等。与其他物权相比，其特殊性在于：专有权的使用和处分必须与共有部分一并处分；共有部分不能单独处分；共有权部分不能以放弃共同管理义务为由予以放弃。

（二）物业服务合同与物业所在地政府的监管活动密不可分

国务院行政法规及其部门规章赋予了各级人民政府相关行政主管部门监督管理权力。譬如：在对物业管理的监督管理主体上，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。在业主大会的成立、业委会的选任上，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案。除此之外，在物管人员的选聘、大修基金的管理与使用、物业收费等问题上，各级行政机关主管部门都肩负有监督、管理和指导职能。

（三）业主维权需要物业所在地人民政府职能部门履行职责

根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的规定，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。