在最近与各地当事人的沟通过程中，我发现有很多的当事人反映自己的住宅用房是向外出租或者自己经营的商铺形式，当然基本临街的住房大部分都是这种形式，不管是在国有土地上还是集体土地都会有这样的情况，甚至有部分当事人就忽略了自己的住宅性质，往往被提醒才知道自己的房屋为“住改非”的性质，我们可以肯定的是此种情况的补偿标准肯定是不能和一般性住宅相提并论，但是这样的房屋遇到征地拆迁究竟要怎样补偿呢？

某老旧小区的一些民用住宅变身为公司的办公用房，该小区共有一千多位住户，300多户业主将房子出租后，变身为“公司”，规划上的民用生活区随之变成商务区，小区原来美丽安静的环境遭到了非常严重的破坏。楼外和小区道路两边均可见多家公司的广告牌和指示牌。在一栋楼里，仅仅在二楼就有多家经营性质的公司。

几年后，该市进行城市规划，将该小区纳入拆迁改造范围之内。而拆迁公司却以该小区多是违法的“住改非”房屋为由压低拆迁补偿款，小区业主对此不服，遂起诉到法院。

“住改非”或称“住改商”，是指国有或集体所有的土地上住宅利用其沿街的地理位置优势，将其改为商铺进行经营。“住改商”由于在产业发展层面上具有低成本、高收益等优势，因此在城市中非常普通。然而，“住改非”行为往往会影响小区秩序，引发导致社区不稳定的因素，有损社区的和谐稳定。此外，由于房屋性质的改变，住宅房屋和非住宅房屋的补偿标准并不一致。应当按照何种标准对“住改非”房屋进行拆迁补偿，是拆迁过程中所要解决的难题之一。

根据规定，“住改商”行为的合法性需要同时满足两个条件，一是遵守法律、法规以及管理规约，二是应当经有利害关系的业主同意。在本案中，“住改非”房屋影响了小区的环境，而且未经过有利害关系的业主同意，显然是不合法的，应当根据当地的法律、法规予以纠正并且予以整改。对于该种“住改非”的房屋拆迁补偿，法律上并没有作出统一规定，而是由各地政府自行调整。

但是在现实生活中，遇到更多的是合法的“住改非”现象。现行《国有土地上房屋征收评估方法》规定：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为主。可见，房屋登记的性质是评估补偿的主要依据。但是如果仅仅参考住宅的价格补偿对于“住改非”房屋所有权人显然是极不公平的。遗憾的是，我国法律对此尚无统一的规定，而且“住改非”的房屋具体补偿的办法是依据各地的法律文件和有关政策予以确定的，通常会有以下几种方式：

(1)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定；

(2)也有地方规定“住改非”可以享受商业用房的补偿政策；

(3)参照商业用房的估价，并且根据是否沿街标准有所不同；

(4)一定时间之后的“住改非”完全按照住宅性质进行补偿；

(5)采用混合标准。