是指因不可归责于合同双方当事人的事由，房屋买卖在合同订立后，债权债务清结之前发生灭失的损失由谁来负责承担。房屋买卖过程中发生意外风险的责任负担，按以下原则确定：1．登记以前，由出卖人承担，登记以后由买受人承担。在商品房买卖法律关系中，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。2．确定意外风险责任。在通常情况下，都是以房屋的权属作为确定房地产买卖意外风险责任负担的原则，但因买受人的原因至使房屋不能按照约定的期限转移登记的，其房屋意外风险责任的承担应当自约定之日起转移给买受人。在商品房买卖中，买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。3．并不影响出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

房屋买卖合同纠纷中各国违约的救济途径

1、卖方违反合同的补救方法主要有三种情况：

（1）不交货交货是卖方的一项最基本的义务，对卖方违反买卖同规定拒绝交货，各国的法律规定不同：

大陆法系国家规定：当卖方拒绝交货时，买方可采取实行履行救济方法，是指债权人有权要求债务人按照合同规定履行交货义务；同时买方也可采取解除合同、请求损害赠偿的救济方法。

英美法系国家则强调：一切合同义务都当事人所作为的许诺，即使做出许诺的一方没有过失，也构成违约，同样应承担违约责任。

《公约》规定：在卖方拒不交货的情况下，可采取以下三种救济主法：

a．要求对方履行交货义务；

b．在一定条件下，可以撤销合同；

c．请求损害赔偿。

（2）延迟交货，在延迟问题上的处理方式，《公约》还规定，无论买方采取保种救济方法，都不妨碍买方请求损害赔偿的权利，即使买方已经以卖方迟延交货为理由撤销其合同。

（3）货物与合同不符当卖方所交付的货物在品质、规格、数量或包装等方面与合同约定不相符时，买方应采取哪些补救方法，各国法律有不同的规定。

《公约》规定，即买方应在发现或应发现不符情形后一段合理时间内通知卖方，说明不符情形的性质，否则即丧失声称货物不符合同的权利。一般情况下可采取以下几种救济方法：

a．要求交付替代物；

b．要求对不符合同的货物进行修补；

c．在宽限期内履行；

d．要求减低价格；

e．交货部分合格的情况下，不能全部解除（如果是机械配件可以）

f．撤销合同（解除合同）；

g．请求损害赔偿。

2、买方违反合同的补救方法买方违反合同的主要表现有：

（1）不按合同的规定支付货款；

（2）不按合同规定受领货物。

出现以上情况，应采取哪些补救办法各国法律规定不同。

a．大陆法系国家规定：如买方不支付货款，卖方可以采取：

提起诉讼，要求支付价金；

请求赔偿和解除合同。

b．英美法系规定：卖方只能请求损害赠偿，而不能解除合同。买方拒收物和拒绝支付货款时，卖方可采取两种不同的救济方法：

一是债权方面的救济方法：当货物的所有权尚未转移买方时，如买方拒绝受领货物或拒不付款，卖方一般无权对买方提出价金之诉，而只能以买方不接受货物为由，对买方提出损害赔偿的诉讼。

如果货物的所有权已经转移于买方，可能有两种情况：一是买方无理拒绝货物，卖方可以以买方拒绝接受货物为由请求损害赔偿，也可以向买方提出支付价金之诉；二是买方已经接受了货物，而拒绝对付货款，卖方唯一的救济方法就是向买方提起价金之诉，要求支付货款。

二是物权方面的救济方法：是指未收到货款的卖方对货物所享有的物权。英国法律规定，当买方不支付货款时，卖方可以对货物进行以下两种权利：

留置权：即未收到货款的卖方可以对货物行使留置权，把货物留下来作为支付价金的担保，直至买方支付全部价金为止。一旦货物脱离卖方占有（已发运过去），卖方就不能行使此项权利，而只能行使中途停运权。

停运权：是指未收到货款的卖方在买方无力清偿债务时，把已脱离其占有但仍处于运输途中的货物，重新取运回来的一项权利。行使此项权利需具备以下条件：卖方必须已经交出了对货物的占有；买方确无清偿能力；只能在货物的运输途中行使。

3、买卖双方都可采取的救济方法（1）损害赔偿（直接、间接）；

（2）逾期违约的，中止履行；

（3）分期分批交货合同的违约救济办法：

交货，未交，交货（当中有一批交货可以解除，但第三批必须交货）

交货，未交，交货（第二、三批由于没交款，都可以解除）

交，未交，未交（第二批零配件没有到可以全部解除）

《中华人民共和国民法典》第六百零四条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。