一、农村集体土地可以改成商业土地吗

农村集体土地在一定条件下是可以转换成商业土地的，但这一过程必须严格遵循相关的法律法规和审批流程。

1．将农业用地转变为商业用地需要办理农用地转为建设用地的审批手续。

2．根据规定，涉及公路、管道工程和大型基础设施建设项目以及国务院批准的建设项目占用的土地，农用地转为建设用地的，需要由国务院批准。

3．在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内，实施规划的农用地转为建设用地，需要由原批准土地利用总体规划的机关按照年度计划批准土地利用。

4．在获得批准后，具体的建设项目用地可以由市、县人民政府批准。项目单位需要持有建设项目的相关批准文件，并向国土房管部门申请土地利用预审，并出具建设项目用地预审意见。

5．在获得土地审批意见、规划许可文件和有关纳税证明后，项目单位可以向国土房管部门申请建设用地审批。

6．未经批准擅自改变土地用途的行为是违法的，可能会受到相应的处罚。因此，任何单位或个人在将农村集体土地改为商业土地时，必须遵循相关程序，确保合法合规。

二、无证土地使用不合法

1．根据我国土地管理法的规定，任何单位和个人未取得土地使用权证而占地，属于非法占用土地，其使用权利不受法律保护。这意味着，没有土地使用权证的土地是不允许使用的。

2．土地建筑没有土地使用证也是违法的，因为国有土地使用证是法定的土地使用权属身份证，没有此证，开发企业不能开发，建筑企业不能去建设，开发企业更不能上市去经营出售和出租。

3．对于无证土地的使用行为，应视为非法行为，不受法律保护。非法使用土地建房的应拆除，正在建设的应停止施工。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记才能发生法律效力。

三、土地出让与转让差异

土地使用权出让与转让之间存在明显的差异，主要体现在以下几个方面：

1．从主体来看，出让行为的主体是国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施；而转让行为的主体则是取得国有土地使用权的土地使用者。

2．从行为性质来看，出让属于他物权的设定行为，即国家通过出让行为将土地使用权这一他物权授予给受让人；而转让则属于他物权的转移行为。

3．在转移条件与程序方面也存在差异。出让条件无限制，只需签订出让合同并缴纳出让金即可办理土地使用权证；而转让则需要满足一定的条件，如符合法定条件、经过申请、审批或补办出让手续等。

4．从交易市场来看，出让行为发生在一级市场，即国家作为国有土地所有者进行垄断性出让；而转让行为则发生在二级市场，即符合法定条件的土地使用者之间进行的自由转让。