据悉，中国首个公租房基金——建银精瑞公租房建设投资基金即将成立，目前方案已报送国家发改委并报住建部，首期拟募集100亿元。未来3年内，将在全国范围内选择符合条件的项目，投建数百万平方米的公租房。

根据建银精瑞方案，基金将以私募股权基金方式运作，由开发商、投资机构等发起成立，向社会合格投资者募集资金，再成立专门的项目公司进行投资运营管理。其操作模式是，政府用一定幅度的优惠价格供应土地，再由基金出钱拿地，委托开发商承建、运营管理，建成后以租金和政策性补贴向投资者返利。

基金筹备得到众多房地产开发商积极响应，华远地产、路劲地产、复地集团、华润置地等中国知名地产企业都是基金发起人。建银精瑞资本集团董事长李晓东说：“从开发商角度考虑，他们面临不少社会压力，也想建保障房，但有心无力，赚多少钱不是关键，关键是压不起那么多资金，如果让他们少出钱或者不出钱，多出力，他们自然有积极性。”

收益率直接决定民间资本参与热情。李晓东说，测算收益率时，以北京、上海、杭州、广州、深圳5个房价最高的城市为样本，做最极端打算，最低收益率5％，最高收益率有望达到12％。”

“这一回报率完全能够满足社会资金的要求。”香港路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹说。

华远地产董事长任志强告诉新华社记者：“建银精瑞基金收益率预计有6％－8％，甚至10％，特别是地方政府在巨大目标压力面前，可能拿出更多优惠条件。”

合理回报下，基金募集就不是难题。据了解，包括保险资金、社保基金在内的机构以及一些民间资本均对建银精瑞基金表现出极大兴趣。

按照建银精瑞方案，基金收益由“政府补贴＋租金收益”两方面共同构成，还受诸多变量影响，包括基金获得房源的成本、公租房租金价格、财政贴息幅度、税收优惠政策以及退出方式。

其他商业机构亦在思考不同融资渠道与模式，以机制灵活著称的信托公司就对保障房表露出极大兴趣，认为保障房是信托业务未来的重要方向，中信信托、平安信托、中粮信托等信托公司都开始以各种方式进入保障房融资领域。一位信托公司人士说，信托可以股权方式先期进入保障房项目，给予开发商前期启动资金，随后再由银行跟进，提高资金杠杆和使用效率。“我们已经有了可行的操作模式，配合政府适度支持，在目前房地产信托年化收益率动辄高达10％的背景下，可以做到保障房信托比普通房地产信托年化收益率仅低一个多百分点，这是相当不错的回报。”

不论是公租房基金还是保障房信托，让投资者获得合理风险回报的前提都是政府支持与适度金融杠杆。

李晓东说，这一构想付诸实现，有赖于获得几方面的政策支持。财政政策方面，如财政贴息，虽然国家政策已提出要给予贴息支持，但实施细则还未出台；土地政策方面，可给予土地出让价格优惠，约为市场平均地价的70％或更低，同时适当提高容积率；金融政策方面，符合相关条件的，由国家政策性银行提供政策性贷款，并允许银行、信托、保险等理财资金投资公租房基金。

北京大学房地产金融研究中心主任冯科说：“政府可用‘瘦肉搭肥肉’的方式让房地产商获得收益。”让开发商从公租房投入，在配套的商业地产上获利。

“政府要做的，不仅是投入资金，更重要的是给市场一个杠杆，以政策撬动民间资本的积极参与。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹说，现在并非缺乏公租房的投资资金，而是缺好的运作机制。如果能适当地启动政策性金融杠杆，通过税收优惠、税收返还、利息补贴、增信担保等方式引导民间资本进入保障房建设，将起到“点石成金”的作用。