案情简介

杨某是一家钢化玻璃厂的老板，2011年4月15日他与常州市宏越玻璃有限公司签订了一份《厂房租赁承包合同》（下称租赁合同）。租赁合同约定常州市宏越玻璃有限公司将其某镇黄天荡村厂房及生产设备租给杨某生产钢化玻璃，租期3年，从2011年4月15日至2014年4月15日，每年租金68万元；租赁合同中特别约定政府征地免责；还约定三年租期内任何一方不得退出，否则以100％的租金即68万元赔偿另外一方损失。租赁合同签订后杨某花费几十万元用来购买设备，并对厂房进行了整改。

岂料，钢化厂开业没多久，拆迁的消息就不断传来。2012年9月26日，宏越玻璃有限公司法定代表人姚某一纸通知告知杨某，租赁厂房即将拆迁，限杨某在2012年10月8日前搬离。然偌大个厂，杨某投入巨大，还未盈利，怎肯轻易搬离。接到通知后杨某立即找到姚某商量搬迁补偿事宜，然姚某拒绝补偿，杨某遂拒绝搬迁。2012年11月18日姚某在杨某的阻止下强行将厂房原有设备搬离，导致杨某的钢化玻璃厂无法生产。无奈之下，杨某找到本所殷力强律师和杨珑律师寻求帮助。

办案思路及心得

该案案情看似很简单，但处理起来却困难重重。承办律师在接到此案时，除了姚某的一纸搬迁通知，再无任何案件证据。作为房屋承租人的杨某对厂房拆迁事宜不概不知，拆迁人是谁，拆迁合法不合法，有无许可证，拆迁补偿项目有哪些，拆迁补偿款是多少，涉及到承租人的补偿有多少？这些问题对案件处理至关重要，都需承办律师尽快查明。

经多方打听及求证，承办律师了解到此次拆迁人为某镇政府。承办律师于是带着授权委托书、介绍信前往某镇政府，却被镇政府告知因为杨某不是被拆迁人，无权查看《拆迁安置补偿协议》，然根据《政府信息公开条例》第十一条规定，征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况是政府部门需要重点公开的事项。承办律师几次交涉并阐明理由，镇政府皆不予理会，无奈承办律师只得无功而返。但承办律师并没有因此放弃调查，而是再次致函并提交《政府信息公开申请表》至某镇政府，要求镇政府公开该厂房的《拆迁安置补偿协议》和拆迁许可证，最后却仍旧没有得到任何回应。

众所周知，诉讼中最重要的就是证据，然而本案中作为承租人的杨某无法获得任何拆迁方面的任何证据，要通过诉讼获取拆迁补偿非常困难，案件陷入僵局。这种情况下，承包律师几经思考，结合调查情况，认真剖析租赁合同后，承办律师大胆推测该厂房拆迁很可能没有拆迁许可证，系镇政府的非法拆迁行为。非法拆迁行为是不受法律保护的，这样一来，租赁合同约定的因政府征地免责的条款在本案中则不成立。因租赁双方还约定三年租期内任何一方不得退出，否则以100％的租金即68万元赔偿另外一方损失。本案中被申请人在租期未满，未经申请人同意的情况下，要求申请人搬离租赁厂房并强行将租赁设备搬离的一系列行为已然违约，应承担违约责任。据此，承办律师决定绕开那份神秘的《拆迁安置补偿协议》，而从非法拆迁，非法解除租赁租赁合同的角度出发，主张违约损失，把侵权之债变成合同违约之债。这样一来，对方必须得举证其系合法政府拆迁，承办律师千辛万苦想要调取的《拆迁安置补偿协议》，对方须主动提交以证明拆迁的合法性，一切难题迎刃而解，这真是思路一变天地宽。

因双方在租赁合同约定的纠纷处理办法为仲裁，承包律师于是向常州仲裁委员会提交了仲裁申请，仲裁申请中主张被申请人违反租赁合同约定，要求其承担违约金68万元。

常州仲裁委立案后，承办律师立即提出调查取证申请，要求仲裁委调取《拆迁安置补偿协议》及拆迁许可证。承办仲裁员前往某镇政府调查取证，与镇政府相关工作人员交涉许久，镇政府仍以杨某非被拆迁人为由拒绝了仲裁委调取《拆迁安置补偿协议》的要求，并告知仲裁委此次拆迁是根据区政府文件要求，没有拆迁许可证。

看来事实果然如承办律师预料的那样，此次拆迁是镇政府的非法拆迁行为。庭审中对方律师极力证明拆迁的合法性，并提交一系列区政府文件、镇政府的情况说明、《拆迁安置补偿协议》，强调租赁合同中的拆迁免责条款。

承办律师则有理有据的提出如下三点：

1、某镇黄天荡村的厂房拆迁属非法拆迁。根据《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》第八条规定，征地房屋拆迁应当遵循拆迁程序，房屋拆迁必须由省级机关批准，取得征地批准文件，并由市人民政府发布征收土地公告。此次拆迁既无拆迁批准文件，常州市政府也没有发布征收土地公告，这些都足以证明此次拆迁为非法拆迁。

2、非法拆迁不属于法定或约定的免责事由。《厂房租赁承包合同》第七条约定，凡因发生严重自然灾害、政府征地或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有不可抗力的一方，应在三十日内提供不可抗力的详情及合同不能履行，及不能部分履行，或须延期履行理由的公正机关证明文件或其他有力证明文件，遭受不可抗力的一方因此而免责。此条款中约定的政府征地为合法拆迁，不适用非法拆迁。且被申请人也未向申请人提供任何能够证明合同不能继续履行的证明文件，被申请人于2012年9月26日发出的搬迁通知及于2012年11月21日通过常州仲裁委提交的某镇人民政府发出的情况说明，根本不能证明拆迁的合法性，也就不能证明合同遭遇不可抗力难于继续履行。被申请人以非法拆迁为由要求申请人搬离厂房，已经构成重大违约，应承担违约责任。

3、根据申请人与被申请人之间的《厂房租赁承包合同》第4．2条约定，任何一方不得在三年租期内退出，如退出，则按照出租金的100％赔偿另外一方的损失。被申请人应按租金的100％赔偿申请人损失。合同约定的出租金为68万元，即被申请人应赔偿申请人损失68万元。

裁判结果

最终仲裁委支持了承办律师的意见，认定被申请人提交的文件、镇政府出具的情况说明及《拆迁安置补偿协议》不能证明被申请人厂房的拆迁属于政府征地拆迁。故被申请人解除合同，要求申请人迁出租赁房屋的理由不符合合同约定的免责条款，被申请人不能免责，仍应承担违约责任，但68万元的违约金过高，故裁决被申请人向申请人杨某支付违约金50万元。另因申请人与被申请人之间还有其他纠纷，申请人同意一并处理，各项相抵后，被申请人还应支付申请人354519．93元。