想成为眼光锐利的买房者，你首先要记住两个基本原则：

1、房子不是油画、音乐或诗；

2、房子是“用”来过日子的。这样，你会发现，实用性是鉴定房子物有所值的第一原则。接下来你要做的是，把概念、环境、配套……这些唬人的名词统统套入“实用主义”公式，然后，你将有类似“拨云见日”的感觉：选套合适房子，竟如此简单！

1、概念＝什么人买什么房

概念不是故弄玄虚的英字母或名词，也不是开发商智商或房子品质的标识，它就是市场定位。所以，概念的意义就在于它能让你知道开发商想把房子盖给谁，这直接决定你将来的居住环境和居住感觉：房子住起来是否有量体裁衣的舒适感？和什么人做邻居？是什么样的社区氛围？

所以，“实用主义者”不会盲从“概念”，也不会听到“概念”就把耳朵堵起来，他们会把概念当作一种标签：想安静过日子的人不会选ＳＯＨＯ现代城；喜欢安享高档会所服务的人，也不会去买经济适用房。

2、期房＝风险买卖

如今的开发商在责任感和规范操作上已大有改观，但期房变现时仍不免有“不可抗力”危险：面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。即使“硬件”不出问题，期房对投资者的“时间风险”也无法避免：楼房建造至交付的时间一般为1年半到两年，入住后，毛胚房还要加半年装修时间，这么长时间内月付的供楼款照付，房子却无法拿到手出租，要损失多少租金收益？

当然，期房并不会在市场上消失，因为有足够多或有胆识或只是轻信的消费者捧场，众多期房一边纠纷不断，一边卖得火热。不过，冷静的“实用主义者”会把握一个原则：期房永远是完美的，不要怪售楼小姐信口开河，所以，他们要么在合同写入各种预防期房风险的条款，要么，干脆选套现房。

3、样板间＝时装表演

大家都会欣赏模特儿在Ｔ形台上做“秀”穿的衣服，但一般不会买来穿在自己身上。样板间也同理。请跨国设计师设计、专业施工单位装修、上千美元的设计费、几十万人民币的装修造价，每片灯光、每根线条、每块瓷砖都有讲究的样板间，是难得移植到每户人家中的，即使照单抓药，你也会发现：原来那种旋转楼梯连床都搬不上去！

追求样板间的“舞台效果”，连精装修交付的房子也难免俗：隐瞒管线、改变承重墙厚度、在建材上偷梁换柱……一切只为表演更精彩。认识到这一点，有助于你清醒地做买房决定：什么时候样板间流行“素面朝天”、与交到手中的房子连接线孔的位置都分毫不差了，才是样板间真正成为买方“参照物”的时候。

4、使用率＝房价“系数”

很少人会将使用率和房价联系起来。不过，只要粗略一算，你就会被使用率对房价的巨大影响吓一跳：两人各花50万元买了一套100平方米的房子，使用率一个是70％，一个是80％，则实际房价每平方米差了890元（50万＋70平方米－50万＋80平方米）。

因此，不要走过场一样问问使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱，然后弄清自己家可以使用的面积是多少，这样，你会得出真正有效的房价。

5、户型＝功能空间的组合方式

房、厅、卫的数目，房间的大小、形状、朝向，这些在户型图上可以一目了然的东西对每个人都有着不同的意义：他认为糟糕的户型，在你那里可能正合适。所以，户型的实质其实是：在你的需要之下，空间可被赋予什么功能？它的组合方式是否能最大限度的体现这些功能？

比如，早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；很少引客进门的人不需40平方米的客厅；经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室，要有工作间；花100万元以上买房子的人，三大一小的概念就要作废：一间放不下几平方米衣橱的主卧室，怎么安放她浩如烟海的衣服？

把自己放在房子中假想着生活一下，你将会发现户型中隐藏的最深劣势。

6、环境＝价值或享受的空间

环境有大小之分。大环境指社区所处的位置和区域，小环境指社区内部的环境规划设计。当然鱼与熊掌兼得最好，否则，需区别对待。

小环境则另有评价标准。欧陆风情、新加坡格调、加拿大风采……在看待社区环境时，这些口号你尽可以视之为花花绿绿的“糖纸”：如果人不能融入环境，从中得到室内所没有的舒适、开阔、放松的感觉，再有个性，再时尚，就象糖纸好看糖不好吃一样，管什么用呢？所以，高低错落的段式喷泉倒不如旱地喷泉实用，下沉、上凸的广场不如自然舒展的缓坡绿地舒服，树荫下的座椅，给孩子、老人专设的活动区，也比宏伟的廊柱、华丽的雕塑要人性得多。

7、配套＝门当户对的设施

配套越全越好是在需要的前提下而言的，只有真的和项目配上“套”，所谓配套才能真正发挥作用。比如，如果业主有足够便利的地方可以解决吃、喝、玩、乐的需要，则五脏俱全的大型会所除了增加分摊、加大物业公司负担外，还有什么相配之处？低价位房子有无必要做每户一个的地下车位？是不是所有的社区都住的是“网虫”，需要布线和“数字化”？如果买房人都戴上“实用主义”的有色眼镜，配套则可望很快摆脱“你有、我有、全都有”的虚荣劲头。