1、购房者贷款申请未获批准的原因有两个：一是由于个人信用问题，银行不愿放贷；二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，购房者将没有足够的资金按时支付房款。通常情况下，由于银行不贷款或贷款不足，购房者必须用自有资金买房，否则可能构成违约。因为几乎所有的买卖合同都规定，如果买受人贷款不足，不足部分应在交易转让时补足，因此贷款风险应由买受人承担。解决办法：为避免此类纠纷，买方应尽快向银行咨询贷款事宜，询问是否可以申请贷款以及可以借多少。他不仅要听中介对贷款情况的估计，还要直接向银行咨询。此外，还可以在合同中约定：因贷款未获批准或未完全批准，致使买受人支付能力受到严重影响的，任何一方均有权解除合同，买受人应退还已收到的房款，双方均不承担违约责任。二是房价上涨过快，卖方违约。

1。如果只签订了购房意向书，且购房意向书中明确了购房的主要条款（价格、房屋所在地、付款时间、过户时间、交付时间等），则可视为签订了房屋买卖合同。买方有权要求卖方继续履行合同，或终止合同，并要求卖方承担违约责任。如果你想终止合同，你可以选择押金的罚款，并要求卖方双倍的押金。你也可以选择要求卖房人承担违约责任，并根据房价上涨的差额赔偿你的损失。但是，多数《意向书》并没有上述全部条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，购房人只能要求出卖人通过双倍定金的方式支付定金违约金。房屋买卖合同已经签订的，出卖人可以继续履行合同或者解除合同。根据合同，卖方须支付违约金。如果违约金不足以弥补房屋上涨造成的损失，出卖人也可以要求赔偿。三是支付中介费。第一家中介看房，签了看房确认书，但价格没有商量。后来看到房子也在其他中介挂牌，价格也可以商量，这样就可以通过其他中介成交了。这时，如果第一中介说你用他的房子做交易，就会要求他支付佣金。实践中，第一居间人主张委托代理，很少得到法院和仲裁机构的支持。

2。为了节省交易成本，买卖双方在通过中介签订房屋买卖合同后，避开中介私下过户。这种行为严重违反了诚实信用原则，损害了作为中介的中介人的利益。跳过中介的私下交易后，中介可以起诉法院要求赔偿。

3。中介业务员为了节省中介费，私下与客户达成协议，不通过中介公司收取佣金，或者在第一家中介银行签订“中介协议”后，跑到另一家中介银行进行交易，这叫“飞单”。表面上看，顾客付的钱少，但实际上，风险很大。第四，交易税的计算存在误差。这些税种主要包括营业税、个人所得税和契税。现在二手房税收政策力度大，缴纳标准经常变化，所以一定要及时了解缴纳标准。根据法律规定。第二，双方同意由买方承担所有税费，卖方只关心“实收价款”。这种协议对买方来说有一定的风险，因为如果在签订和交易期间税负发生变化，增加的税负只能由买方承担。特别是一些商业地产可能因为历史问题而无法纳税，因此我们应该更加关注此类风险。三是降低房价，即“阴阳合同”和“黑白合同”。为了降低交易成本、少交税，双方通常在正式的销售合同中降低房价，然后以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差价。这种做法是违法的，是逃税。此外，低合同价格往往遇到纳税障碍。税务部门认为合同价格过低，要求按评估价纳税。如此一来，买卖双方往往就增税由谁承担产生纠纷，但一方当事人不应以房价过低为由主张买卖合同无效。出卖人在出售房屋时应当调出账户，买卖合同一般规定出卖人应当在房屋交付前或者交付后调出账户。户籍虽然不影响房地产交易，但会影响购房者的结算。如果购房者购买“学位房”，或者购房是为了落户，必须对房屋户籍有详细的了解，对出卖人户籍迁出的时间必须有明确的约定，否则就达不到购房的初衷。

买家应该对这些问题采取预防措施并给予充分关注。建议考虑以下三种方式：

1。违约金按逾期迁出时间支付。但这种方法的缺点是，如果卖方拖延时间较长，计算出的罚金会更高，法院可能只支持一部分，因此对卖方的限制并不强。

2。你可以搬出你的帐户作为支付余额的先决条件。也就是说，在付清余款之前，卖方应该先把账搬出去，否则余款就付不起了，可以追究卖方的违约责任。买方可以更适当地保留余额，这将对卖方产生更大的限制。双方同意，如果卖方在一定期限内未将其账户转移，买方可以终止销售合同，并追究卖方的违约责任。如果购房者的购房目的主要是落户，这种方式可以有效地限制卖房者拖延、拒绝搬走。在签订正式合同之前，买家通常要付定金。押金的作用是保证双方签订正式合同。存款纠纷有三种类型：

1。支付定金后，如果一方违约，守约方可以按照定金的违约金进行处理，即买受人违约的，出卖人可以没收定金；出卖人违约的，买受人可以要求双倍返还定金。

2。定金支付后，除定金合同外，双方不能就与合同履行密切相关的其他内容达成协议。如不能达成协议，双方可要求解除定金合同，卖方应退还定金（不得双倍返还）。但需要注意的是，定金合同中未约定、事后无法协商的内容，应当根据诚实信用原则和交易习惯确定，不能因一方故意提出苛刻条件而造成。

3。定金支付后，定金不是交给业主，而是按照定金合同或中介协议交给中介保管。如果定金合同规定定金由中介保管，则定金合同生效。卖方不能以未收到定金为由，声称不受定金合同的约束。