空置房屋指业主获得产权而未入住的、业主办理了入住手续未装修使用的、已装修使用后又无人入住的以及开发商尚未出售出租的房屋、车位及会所,开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。
产生房屋空置的原因
未售出的房屋空置
空置房源主要是商品房的尾盘、长期无法变现的空置房产或“债权房”等,其中又以商品房的尾盘为主。
已售出的房屋空置
居民住宅空置:投资或给子女购房,常年是“铁将军把门”的长期空置;
暑期或假期去外地旅游避暑、走亲访友等短期空置;长期积压在公司或个人手中的多套房屋的长期空置;因暂未租出等导致房屋短期空置。
写字楼房屋空置:入伙后因工作关系长期在外地,经常无人使用的长或短期空置;投资或给子女购房的长期空置;购房后因未确定经营方向而无人入住的短期空置。
商场商铺空置:铺位前租户撤出,后续租户未入住或业主调整经营品种未到位致使铺位短期空置;商场长年经营状况不良,影响租金收入或铺位所处地段不佳,难以出租形成长期空置。
如何看待空置房屋物业费的缴纳
开发建设单位
开发商自管的小区里,或者与物业服务公司有“父子”关系的开发商,空置房不交物业费的现象并不罕见。开发商不交物业费的理由是房子没有使用,用于房子日常管理服务的物业费用自然不能像其他小业主一样缴纳。因此,在小区入住后,开发商一般会与物业服务公司讨价还价。交费的开发商则有的按首年100%,次年70%,第三年按50%等比例交费。
从业主角度来看,缴纳物业费说法不一
1.全部减免
小区业主张女士提出,自己家已搬出小区近两年,在这近两年的时间里,她及家人根本没有使用及享受到小区的公用设施以及物业服务,连生活垃圾都不能产生,理所应当的完全可以不用交这近两年空置的物业费。
2.认可缴纳公共部位的物业费
商厦业主刘女士在多个楼层购买了共六间房屋,都是以租赁形式经营,当房屋出现空置时,她只认可缴纳公共部位的物业费,对物业费中包括的自用部位的制冷、供暖费用因未使用则认为应当扣除。
3.按入住人数收费
写字楼王先生说:“自己公司工作人员共4人,房屋建筑面积与同层另一家公司面积相同,但那个公司工作人员达11人,每月物业费缴纳金额相同,但那家公司公共用电用水显然要多,这也就算了,毕竟我们使用就应交物业费,但在我公司组织全员到外地学习一个余月时间里,房屋空置也要和使用一样对待来收费,我认为很不合理。我们两家公司都在一个楼层,这一个多月来,电梯、洗手间我们根本没用,即便是交费,也应该按入住人数交,有人使用就应该交费,这是不容置疑的,但没使用还交费,真是太不合理了。”
4.对半付费
商场业主李先生在外地有生意,由于业务繁忙,导致本市的商场铺位因无人经营空置三个余月,对空置期间缴纳物业费有自己的看法:“我没使用商场的一度电一滴水,连租金都收不到,让我交费可以,可我只交一半,终究物业秩序维护人员每日巡逻保卫着商场的安全,我对此也放心,因为铺位里还有一些货架及柜台,公共设备设施也在维护保养着,我不会分文不交,各担负一半吧!”
以上是不同交费方从不同角度,根据自身实际情况来看待缴纳空置物业费,尽管说法不一,但“没有入住,就没有正常享受物业服务,从而认为房屋空置时全额缴纳物业费显失公平。”几乎是绝大部分交费方的一致观点。
从情理角度上讲如何收取物业费
一般来讲,物业费基本上是公共区域服务的收费,如设备设施的维保、秩序维护、保洁、绿化等,是为整个社区楼宇服务的,尽管没有入住使用,物业服务公司已经开始提供相应的服务,业主的房产也享受到了因这些服务带来的保值和增值,另外,物业管理服务是针对整个物业项目的,提供的服务是公共的无法分割的,单个或局部的房屋空置并不代表物业管理与服务的成本会降低,所以,无论是否入住或是空置,原则上物业管理与服务已经产生了。作为开发商也好,或是没有入住的业主也好,同是空置房屋的业主,应该尽同等的义务。
针对写字楼或商场的物业费来说,公共区域服务的收费外,通常还包括:
1.公共部位及自用部位的供暖费用
此项费用是代收代缴的费用,有的城市热力公司对写字楼或商场整层空置的会免收供暖费,但对于局部空置的则全额收费。如果业主不交费,物业服务公司则承担全部损失。
2.公共部位及自用部位的制冷费用
此项费用虽非代收代缴费用,但若仅有个别业主不使用,对制冷能源供应也不会受到影响,此项费用不收,也必将使物业服务公司承担损失。
3.公用部位电费
包括公用部位的照明、电梯、空调供暖及制冷等所产生的电费。少数房间空置时并不代表此项管理与服务的成本会降低,为此,空置期此项费用也不能免除。
4.公用部位(洗手间、拖布池)用水费用
房间空置会直接导致公用部位(洗手间、拖布池)用水量的减少,可根据收费标准,通常是按每月每建筑面积收取,来扣除此项费用。
5.公共环境的秩序维护、卫生的清扫、绿化盆栽的费用
个别业主的不入驻,公共环境虽会减少点生活垃圾及脚印,但对管理与服务的投入则无变化。如果写字楼有的空置房间业主作为仓库,屋内存有物品,则与房间空无一物的监管力度相比就要大些。
面对空置的情况比较多样,需要考虑的因素也有很多,为此,很多物业服务公司在收取物业费上经业主大会表决通过,或征集全体业主意见。还有的物业服务公司不是按照同一标准收取,而是针对不同的空置实际情况来分类对待。
物业服务企业收取物业费要有据可依
国务院《物业管理条例》并没有明确物业出售后,业主或使用人入住前物业管理服务费应该怎么收。有的省市规定,业主办理入住手续后长期(连续六个月以上)未入住的空置物业及入驻后长期未使用的空置物业,业主应向物业服务企业书面备案,按规定或约定服务标准的70%至90%交纳空置物业费,具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门制定。已交付给业主的,物业费用自物业交付业主次月开始计收。车辆管理费却要全额缴纳,对未入驻或未使用连续超一个月以上的物业、车位,业主应事前向物业服务企业书面申请,并经确认后按规定标准的70%缴纳机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费用。
开发建设单位实施分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的,环境、配套设施尚未完善的,经相关部门确认后,业主可按规定标准的80%交纳前期物业公共服务费,差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。
作者单位:秦皇岛华联商城金原物业服务有限公司
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