一、常熟购房定金能不能退

资深法律专家解读：在购房过程中，支付定金后能否退还存在一定的争议，具体情况需要依据实际情况来判断。

若满足以下几个特定条件之一，购房者有权要求开发商返还定金：首先，如果开发商尚未取得《房地产预售许可证》，即项目未符合商品房预售的法定条件，那么其和购房者之间设定的购房定金协约将被视为无效。

根据我国现行《民法典》关于无效合同处理的规定，在此种情况下，无论双方签署的是《认购协议》还是就定金退还事宜做出何种约定，开发商均需无条件地向购房者退还定金；其次，如果开发商确实未取得《房地产预售许可证》，但有意隐瞒重大事实或者提供虚假信息以表明自己已经取得相关证书，则需承担缔约过失的法律责任，除了退还购房者支付的定金之外，还需对购房者的利息损失、其他财产损失进行赔偿；再者，若开发商具备商品房预售的法定条件，并且已经获得了《房地产预售许可证》，那么如果双方仅就购房者拒签《商品房买卖合同（预售）》时不得请求退还对应定金的约定达成共识，购房者可以主张此项约定显失公正，诉请法院或仲裁机构对其予以变更或撤销，进而要求开发商退还之前所支付的定金；最后，如果因开发商的过错致使原合同无法顺利签订，购房者有权要求开发商退还相应数额的定金，但如因购房者个人原因且开发商并无任何隐瞒或欺骗行为，仅仅是买家单方面提出返还定金的要求，仍需按照认购书中涉及退房事宜的相关约定缴纳违约金。

《民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

二、限购后购房定金能不能退

适用情势变更原则是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。

不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

包括自然灾害、政府行为社会异常事件等。

楼市调控行为是政府行为，属于不可抗力。

多数房屋购买合同中，也都会将政府政策作为不可抗力特别明确出来，由此原因造成合同无法进行下去时，可以由双方协商解除合同，双方互不承担相关违约责任。

《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

法律是一种强大的工具，它可以保护弱者，制约强者，维护社会的公正和公平。但是，法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚，更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题，“常熟购房定金能不能退”，我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律，去遵守法律，去维护法律的尊严和权威。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。