营改增后免征年限怎样设置-法师兄

营改增后免征年限怎样设置

来源：法律编辑整理时间： 2023-05-04 19:22:14 495 人看过

营改增将于2016年5月1日正式实施，将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

那么，营改增后，免征年限怎样设置?你需要交的税费是多了还是少了?我们一起来算笔账。

一、免征年限设置

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

二、你的税负是增还是减?

以一套100万的房子为例：

按原营业税规定：两年以内的不动产按5%缴纳营业税，则需要缴纳营业税为：100万×5%=5万元。

营改增后的算法：100万/(1+5%)×5%=4.76万元。

相当于税率由原来的5%减为现在的4.76%。

这样一来，卖一套100万的房子，将会少交2400元。

三、营改增对房价的影响

1、不是成本决定房价，而是市场决定房价。

当前楼市，楼盘成本为5万/㎡，如果市场可以买6万/㎡，没有一个人会卖5.9万/㎡;

但如果市场只能卖4.5万/㎡，企业也不会死扛着要卖5万/㎡，最终导致卖不出去而眼睁睁赔本。

所以，不是成本决定价格，而是由市场决定的。

2、税收成本降到一定程度会对房价产生一定的有利影响。

2016年以来，部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都在贴着成本卖，有的甚至亏本甩卖。

所以，如果税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。

但我们只能说，税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。

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