上海浦东方面正在酝酿推出一只房地产信托投资基金（REITs），以用于保障性住房的建设。

“这件事目前处于调研阶段，不便对外透露具体进展情况。”浦东新区金融局一位人士8月5日对本报记者说。

据了解，目前浦东金融系统、上海市住房保障和房屋管理局以及建行上海分行都参与这只保障性住房REITs的酝酿。有迹象显示，浦东方面可能将以公共租赁房作为保障性房产REITs的融资主体，但这一消息尚未得到证实。

此前的8月3日，上海市市长韩正在上海市经济适用住房、公共租赁住房工作推进会上强调，要在全市形成合力加快推进经济适用住房、公共租赁住房工作。这使保障性住房的建设和融资问题再度引人关注。

“我们浦东进行保障性住房REITs的研究，是作为上海的试点，为解决保障性住房融资难问题探索一条新路。”浦东新区金融局相关人士说。

或为公租房融资

保障性住房资源包括廉租房、公共租赁房和经济适用房三种。未来的保障性住房REITs将以哪一种保障性住房作为融资主体，目前尚未确定。本报记者看到的一份有关浦东新区金融建设工作安排的文件表示，浦东保障性房产REITs拟通过“整合新区保障性住房资源”来推进。

但浦东圈内研究人士的声音，多倾向于以廉租房和公共租赁房为融资主体，尤其是公共租赁房。按照浦东方面的规划，今年计划开工建设的公共租赁房面积达到40万平方米。

“REITs能够做的是廉租房和公共租赁房，相对来说，公共租赁房更好。”李晓东对本报记者表示，“廉租房保障量少，缺口少，风险大，租金收取困难大。上海更适合做公共租赁房这块，而不是廉租房”。李晓东作为建银精瑞资产管理有限公司董事长，近年一直从事与房地产信托基金相关的工作。

浦东的公共租赁房有自己的特点，即人才公寓占据了很大比例。目前在陆家嘴、张江等地有着大量高素质、高学历群体，但由于暂时尚未购房，因此对于人才公寓有极大需求，建设人才公寓对于浦东吸引高端人才亦很有帮助。

据了解，浦东新区政府于2008年提出到2011年建设3.7万套人才公寓的目标，按照规划，当地还将再建设包括各类人才公寓在内的公共租赁房500万平方米。

“人才公寓作为浦东新区保障性住房的特色和亮点，需要进一步推广。”浦东新区人大常委会在2009年12月撰写的一份《关于浦东新区保障性住房规划、建设和运作情况的调研报告》中说。

但《报告》也指出，“规模较小，布局有待优化，财政补贴机制还需进一步完善”，这似乎有助于强调公共租赁房作为REITs主体的必要性。

位于浦东干部学院旁的“新民北”地块是一个典型例子。

该地块占地面积约13.68万平方米，按照2009年《浦东花木新民北块地块控制性详细规划》显示，陆家嘴功能区要落实1万套人才公寓，其中5000套将建造在新民北块地块内。

但2010年最新公布的该地块的规划内容中已经去掉了“人才公寓”字样，而且拟建设的每套房子面积比原先的人才公寓房面积大了不少。

对此，业界普遍认为，由于该地段地理位置十分优越，一侧就是上海最为昂贵住宅之一的星河湾，建设商品房利润大于人才公寓，可能导致了这一变化。

一个要大量投入，一个则会产出不菲的收益，地方政府往往选择后者，这导致人才公寓等公租房的融资难问题更加凸显。

目前，浦东采取的是新建、购买闲置房等手段来配套公共租赁房，未来浦东方面不排除将这部分房产资源打包作为保障性房产REITs的融资主体。

三种方案齐头并进

尚“处于研究之中”的“保障性房产REITs”，是浦东拟推行的三个REITs版本中起步最晚的一个，与此同时，浦东已在推进另外两个REITs方案。

第一个是债券型REITs方案。这是目前浦东主推的方案，浦东方面期望率先争取并确保债券型REITs首批成功试点。

资产包主要以金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团为主，四家公司拟将旗下部分地产打包上市。

但随着房地产调控日趋深入，外界一度担心这一方案获批难度加大，以致传出这一方案被保障性房产REITs取代的消息，但本报记者获得的浦东方面文件显示，浦东方面将确保债券型REITs在国内首批成功试点。

第二个方案是股权型REITs方案。

这是一个外界解读为近期不可能会实施的方案，但据本报了解，浦东方面正在加强与海通证券和张江集团沟通，积极争取股权型REITs率先试点，但具体内容，尚不得而知。

上述三个方案，原本是齐头并进，各做准备，但在最近，发生了一个较大的变化，浦东方面在三个方案中都加强了“保障房”的概念。

“我们近期对REITs试点项目募集资金的投向进行了适当调整”，一位熟悉内情的浦东官员说。但他没有具体透露调整后的投向是什么。

此话被业内人士解读为，可能部分资金会投到建设公共租赁房领域，但此说法尚未得到官方证实。

对此，李晓东认为，目前部分地区将商业地产REITs方案改为保障性房产REITs方案，与当前的宏观调控有关。考虑到国家政策对保障性住房较为支持，为使方案早日获批，强调保障房概念适逢其时。

据悉，国家层面的REITs试点协调小组去年在上海等地调研时，住房和城乡建设部的相关人员就提出REITs试点应首先解决保障性住房资金需求。

各地掀保障房产REITs热潮

随着中央加大建设保障房力度，地方建设保障房的财政压力也在加大。“今年提出全国要建580万保障型住房，财政拨款600亿建设，但平摊到580万住房中只有1万块，剩下的都要财政来筹措。”在李晓东看来，这是目前各地热衷于筹备保障性房产REITs的背景。

此前有消息称，天津滨海REITs试点很可能在8月获批，而该REITs方案则是侧重廉租房融资的REITs。

不过，港中旅中国投资有限公司一位部门中层则告诉本报记者，一般意义上说，“REITs主要还是针对商业地产”，因为这块收益率较高，保障性房产REITs如何吸引投资者兴趣是一大难题。

“租金是由政府解决，售价也是政府定的。收益多少完全是由政府决定的。”李晓东对于保障性房产REITs解决部分融资难问题颇有信心。

尽管较之商业地产收益较少，但人才公寓收益亦较为稳定，在股市等低迷时期，亦能吸引投资者的注意。