(一)夹层融资信托特征分析

夹层融资这类金融产品介于股债之间。在目前，由于中国有关优先股的规定还是一片空白，可以通过信托持股，在收益权上加以区分，解决这个问题。夹层融资信托产品正是在这样的背景之下产生的。在华尔街，这个概念最先形成，最开始的定义是介于投资垃圾债券与次级债券之间的债券等级，后来公司财务开始沿用这个概念，将其定义为一种投资形式。这种投资形式的特点在于风险和收益介于股权与优先债权之间，其一般具有较长的期限。从资金费用的角度来看，股权融资高于夹层融资，夹层融资可以固定债权的利率，这种方式使得债权更优于股权;从权益的角度来看，优先债权高于夹层融资，优先债权人相对于夹层融资来说，可以体现出股权的优点。这样在传统股债中又增加了一层，提高了资金效率。为了融资结构的优化，夹层融资的方式多为传统的美国房地产企业所采用。在我国，混合是融资房地产信托业务的最初表现，它是以股债相结合的方式向信托投资公司融资的一种方式。从这个角度来看，可以将夹层融资信托定义为基于风险与收益的角度，介于股债之间的信托投融资方式。

夹层融资有四种模式，即股权回购式、贷款+信托公司+股权质押模式、多层创新模式、优先债券偿还模式。第一模式是指将募集的资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是一种比较低级的融资模式;第二模式是指一方面房地产公司进行贷款，另一方面房地产公司将部分的股权和股权受益权交付给信托公司;第三模式是指在夹层融资制度安排下，由于房地产行业具有较大的金融创新空间，因而可以在股、债、收益方面进行多种组合;第四模式是指贷款加认股期权，将已经到期或即将到期的贷款作为优先债券偿还。从四种模式来看，夹层融资是一种创新空间极大，能引入很多种新的金融工具的独具特色的信托投融资工具。

(二)利益均衡

在房地产夹层融资信托融资中，参与信托的投资者就是传统信托中的委托人，信托投资公司是传统信托中的受托人，房地产企业也就是受益人，实现自身利益的最大化是三者的最终目的。三者在能力、资金、努力程度、管理水平、监督力度等上的付出将决定他们最终获得的收益。然而，由于三方并没有完全一致的利益目标，因此信托融资的过程中，三方存在着利益均衡的问题。而且，委托人与受托人、受托人与受益人之间这两层委托代理关系的存在，使得对委托人、受托人、受益人三方的利益均衡进行全面分析考虑显得尤为必要。各方的持股比例是联系委托人、受托人、受益人的纽带，因而可以将持股比例引入模型，将三方有机结合来研究。