城里人到农村买房置地：

1、不会瓦解农村集体经济，要做好管理。

2、不会造成普遍的流离失所。

3、不会导致“逆城市化”。

经济发达地区的宅基地市场十分活跃，只有承认它才能引导、规范它健康发展。

对于十八届三中全会《决定》关于土地制度改革的精神，社会有关方面存在着不同的理解和解读，甚至存在完全相佐的意见。在学术研究领域，以及在党和政府内部，人们不管持什么样的意见，都应该受到支持和鼓励。对少数人的意见和反对的意见，更应该特别加以保护。广开言路，可以砥砺相长;禁锢封锁，反而不利于统一认识，最终也是封锁不住。在解放思想的时代潮流中，人们的认识与事物的发展一样日新月异，智者千虑必有一失，愚者百思或有一得。出于以上认知，笔者谈谈对有关土地制度改革一些看法的个人商榷意见，是否符合实际，是否准确，有待读者批评、判断。本篇谈的是关于农民的宅基地能不能进入市场问题。

这是当前社会关注度高，分歧也比较大的问题。商品的买卖以及商品使用权的买卖(例如耐用消费品的租赁就是一定期限使用权的买卖)，都属于市场交易活动。我国农村土地属于集体所有，宅基地入市交易的，只是有关土地的使用权而不是所有权。就是说，交易活动要接受所有权的制约,未经所有者同意的私相授受，不受法律保护。此外，还要接受政府管理如产权登记、用途管制、缴纳税费等的制约。例如，即使是合法交易，如遇政府征收，土地补偿的对象应该主要是集体组织，而买方能够获得的，只是对建筑投资及剩余年期土地使用权的补偿。因此，主张允许宅基地入市，并不是主张可以无法无天的自由交易。有人认为，放任城里人去农村买房，会瓦解农村集体经济。我的看法是，即使真的发生了这样的事情，主要责任也不在交易活动的当事方，而在农村基层治理和政府管理不到位甚至缺位。下大力气解决这些不到位和缺位问题，才是今后应该努力的方向。现在，经济发达地区的宅基地市场十分活跃，只有承认它才能引导、规范它健康发展。不承认，它也要存在，由于没有规范，只能是混乱无序，这其实是政府不作为的必然后果。

放开宅基地市场，会使农民失去最后的保障，成为无家可归的流民，影响社会稳定。我认为，个案可能发生(但不难解决)，成为普遍社会现象的可能性则基本不存在。有供应也有需求，才可能形成市场。我国广大中西部的纯农业地区，经济相对落后，有的地方甚至十分落后，那里非农就业的机会很少，到发达地区打工，最终能落户城市的人也很少。对于农民来说，房子(和承包地)是最后的退路，即使暂时闲置不住，也绝不轻易放弃。由于地处偏远，经济落后，基础设施差，城里人也没有去那里居住的愿望。因此，即使放开宅基地入市，也不可能形成气候，更不会出现大批人流离失所的社会问题。

在沿海经济发达地区，以及各类大中城市的城乡结合部，随着经济的发展，宅基地市场越来越活跃，也并没有产生流离失所之类的社会问题。

部分自家居住部分出租的，流转的数量相当可观。流转的方式主要是使用权租赁，大部分是短期租赁，也有20年、30年甚至50年长租的，由于是一次性付款，当事人称之为买地或卖地，但本质上还是租赁。调查表明，完全放弃宅基地使用权的卖方大都是在改革开放以后，有了稳定的非农就业和可观的收入水平，并且已经居住在城市里的人。他们虽然放弃了宅基地使用权，但并未无家可归。此外，北京郊区还有不少农户出于各种原因仍然居住在农村，房子一部分自住，一部分出租，或多或少有些财产性收入，也不可能产生流离失所、无家可归的问题。总之，改革开放的实践和历史发展的逻辑，并不支持有些人的担心。

宅基地的买方(即承租方)大体是4种类型，第一种是各类外来务工、创业、打拼的人员。北京的房价之高，不要说蓝领，就是许多白领也难以承受。近千万的外来人员，大部分租住在农民的宅基地里，每天往返奔波，为首都的发展做贡献。第二种是普通退休职工。收入不高，难以应对市里边的日常开销，也无力解决子女的结婚用房。到郊区农村租个房，养点鸡鸭种点菜，生活成本下来了，城里子女结婚好歹也有个房了，还可以呼吸新鲜空气、喝新鲜水，颐养天年。第三种是艺术家。大部分画家、雕塑家们不可能在北京城里拥有工作室，到农村去买或租个院，一番改造、改建，有个宽敞明亮优雅大气的工作间，可以安心创作。艺术家们聚集在一起，方便切磋，互相激励。北京周边若干“画家村”就是这样形成的，已在世界上颇有名气，也给农村居民带来现代文明之风。第四种是少数富豪大款圈大院、建豪宅。由于开发商们已经建了各式各样的高档住宅，富人们有充分的选择余地，因而自己圈地建房的在北京并不很多。

城里人到农村去买房是“逆城市化”。这个说法有违常识。城市化的理论含义是指，越来越多的农民脱离农业、农村，到城市里居住，从事二、三产业。城乡结合部的宅基地市场，解决了大量外来人口的居住问题，使他们能够安心在城市里打工、经商，从事各种事业，这恰恰是促进了城市化。关闭这个市场，就等于剥夺外来人员的居住权利和工作权利，把他们赶出城市。这样做，才是真正的逆城市化。至于退休老人到农村居住，艺术家到农村买房建工作室，更是城市化发展的题中应有之意，与逆城市化也是风马牛不相及。

党中央提出，今后一个时期内要着重抓好供给侧的结构性改革。宅基地入市，既是农村土地制度的改革，也是城市住房供给侧的结构性改革，可以开辟一条新的渠道，大大增加对城市居民的住房供应(以租赁为主)，扭转多年单纯依赖开发商的被动局面，减轻政府包揽过多的压力。既有利于农村、农民，又有利于城市，何乐而不为!唯一可能的问题，是一些基层政府的管理水平较低，放开宅基地市场以后，可能产生某种程度的暂时的混乱。但只要坚持改革的方向不动摇，问题终会得到解决。