未来我国城市人口不可能全部住进拥有私人产权的住房，包括经济适用房，必定将有相当部分住进政府建设的公租房，相关部门应提早预测，提前规划

在2011年全国实现开工建设1000万套保障房后，2012年计划开工建设700万套。其中，公租房成为保障房建设的一个焦点。我国的保障房建设从约10年前开始，之后一个时期里，保障房主要是经济适用房即以优惠价格出售给城市中低收入阶层的住房。专门用于出租给城市居民的保障性质的公租房不多。

2008年11月至2010年底，全国累计开工建设保障性住房1300万套;政府公租房建设作为一种住房保障形式，单独列出。根据十二五规划，今后5年内我国将建设3600万套保障性住房。在十二五规划的第一年，保障房开工建设中公租房建设数量大幅度增加。有的地方公租房建设步子迈得较大，公租房占整个保障性住房的比重超过了一半。

到目前为止，公租房作为一种住房保障形式已被各级政府和社会公众认可接受，并初步形成了发展势头。但在总体上，公租房发展较快、建设数量较多的城市仍在少数，多数城市的公租房建设规模较小，比例偏低。例如，南方某大城市2011年建设了10万套保障房，其中的公租房仅7000套。有的城市甚至未见公租房的建设计划，仍局限于经济适用房建设。

为了确定公租房在整个保障房中的合理比例，有必要考察世界各国的相关做法。不少国家或地区为城市居民特别是中低收入居民提供的保障性住房主要是公租房。无论是发展中国家还是发达国家都把建设公租房作为住房保障的最重要途径和举措。例如，美国住房私有率也仅65%左右，30%以上的美国城市家庭居住在政府提供的出租房，美国第一大城市纽约甚至有40%的城市人口住在政府建设的出租房。日本居住在政府提供的公用房的城市居民占比在30%～40%左右。德国更有高达60%的城市人口租用政府建设的住房。印度、埃及、古巴、巴西等发展中国家城市居民主要居住在政府提供的公租房，比例高达80%以上。总的情况是，发达国家40%左右的城市居民居住在政府提供的公租房，发展中国家70%～80%的城市居民居住在政府提供的公租房。

美国政府今年1月31日公布的数据显示，美国自有住房比例降至13年来最低，租房国家正在形成。据美国商务部统计，2011年四季度租户新入住的房屋数比一年前增加74.9万，而户主自住的房屋减少9.1万套。

我国公租房还在起步阶段。据统计，目前城市居民住房中，政府提供的公租房比例不到5%，大大低于许多发展中国家。2010年之前各地政府提供的公租房平均每年不到30万户，只占需求总量的3%。若参照发展中国家经验，将公租房作为保障中低收入阶层住房需求的主要形式，我国的政府公租房建设的发展潜力十分巨大。分析表明，公租房具有明显的优越性：

一是可以成为政府的长期稳定财源。以当前市场价格计算，在沈阳市区承租1套50平方米左右的住房每月需租金800元左右。政府公租房以优惠价格即市场价格的60%出租给居民，则每套住房的租金约为每月500元，每年6000元。按照此标准，若一个城市政府拥有1万套公租房，每年的政府租金收入达6000万元，拥有10万套公租房，租金收入就是6亿元。对于地方政府来讲，6亿元是一个可观的数字。每年6亿元的资金，又可以建设一批新的公租房，建成后对外出租获取更多租金。

二是有助于减少腐败。经济适用房出售过程中，家庭收入的真实情况识别和查证存在一定困难，高收入家庭冒购、多购情况时有发生，经济适用房被出租或出售现象存在。发展公租房不存在这一问题。在正常情况下，一个高收入家庭不可能去租用几十平方米的公租房，也可避免发生一人租用多套公租房再转手出租的情况。因为政府在出租公租房时，租金是公开的，需要公租房的居民不会去承租条件相同但租金较高的住房。

三是有利于扩大消费。我国居民消费长期低迷，一个重要原因是城市居民家庭收入中的较大比重被用于购买住房，日常消费因之受到压缩。若政府大量建设公租房，城市中低收入居民每月只需支出几百元就可解决住房问题。这样可减轻城市中低收入居民住房压力，变集中消费为日常消费，变突击性消费为常态消费。低收入家庭有余钱，可提升其消费能力，如添置家庭用品、更新服装，直至健身、休闲、旅游消费，等等。

据国家人口计生委2010年公布的人口预测，我国的峰值人口将于2030年达到15亿左右。如果按照世界通行的城市人口占总人口的75%即为实现城市化的衡量标准，则我国实现城市化时，将拥有12亿左右的城市人口。可以肯定，未来这12亿城市人口不可能全部住进拥有私人产权的住房包括经济适用房，必定有相当部分的城市人口住进政府建设的公租房。因此，建议相关部门应提早预测，提前规划，大体确定未来12亿城市人口分别住进私人产权房和公租房的合理比例。