第一关:对房屋各方面进行审核
在这道程序中,除了要对房源质量状况进行了解外,还需要注意的是,必须自己前往交易中心进行产权调查。除了要验证卖家的房产证之外,还需要在交易中心查阅小产证信息,用以确定房源的状况,如有无抵押情况等。如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后,才发现该房屋存在查封、甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时,则可能面临已经支付的本金无法保障的风险。
第二关:议价是个技术活要抓住技巧
对于自助交易来说,议价是一个很艰难的过程。
业内人士表示,买卖双方就价格问题直接“交手”,很容易产生抵触情绪,都不愿意做出让步,那么最终结果是不欢而散。而自助交易怎样做才能使双方的意见统一呢?
买家首先要对自己有意向的房产进行充分了解,做到心中有数;其次在还价时要慢慢商量,不能一口咬定一个价格不让步;此外就是懂得采取迂回战术,如果在房价上无法使对方做出让步,那么可以在别的地方得到补偿,如要求对方送装修、物业维修基金等,甚至家具都可以要求对方赠送。总之,议价需心平气和地进行,不能急吼吼,讲究的是“细火慢炖”。
当然,在议价过程中,还要仔细了解卖家其他的想法,特别是涉及到费用方面的问题,如维修基金、装修(尤其是空调、热水器等)、家具、煤气初装费、有线电视、宽带等,如何处理,都必须商谈出结果,详细记录下来,并在买卖合同中体现出来。
第三关:合同的签订务必谨慎
为了减少纠纷,买卖合同内容尽量做到详实、周全。
签订房屋买卖合同之后,便要支付首付款。如何保证这笔款项的安全是买家要认真考虑的问题。
在签订房屋买卖合同时,以下几点必须多加小心,如确认房主真实身份、房价、明确双方违约责任、付款过户时间、费用交接时间等。
此外,在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。补充条款的内容包括装修是否赠送,维修基金、煤气初装费、有线电视开通费、宽带开通费等如何结算,以及户口等诸多问题。当然,卖家也会提出自己的要求,如不能全额办理按揭贷款导致交易延后或者中断时应承担的责任等。
关于首付款的安全问题,专家建议可以选择第三方来代为管理。即使是直接交给卖家,也应该在第三方见证的情况下完成,如律师到场等。支付首付款之后,应要求卖家尽快办理还款手续(如果该房产有按揭贷款的话),以解除抵押。
此外,还需留有部分尾款在收房时支付,这是因为考虑到水电煤、物业管理费等税费的支付,以及保证装修部分完好而特意保留的。尾款金额一般在1~5万元之间,视具体情况而定。
第四关:与担保公司申请贷款更容易
购房者跟贷款担保机构合作,以便能够顺利办出贷款。
办理贷款需要提供的证件主要有身份证、结婚证以及户口本,需要准备的材料有单位开具的收入证明以及其他资产证明(近三个月的工资账单,部分银行需要),以及银行存折和硬卡。如果还要办理公积金贷款,还需要提供公积金账户。
第五关:办理过户手续要及时
相对来说,过户手续办理过程并不复杂,只要各项证件、材料齐全,在两个小时之内能全部办理妥当。
办理过户手续时,买卖双方需要提供的资料包括身份证、产权共有人证明(如为共同财产)、买卖合同、首付款收据、结婚证等。先领取并填写申请书,然后到税务局驻房管部门的询价窗口进行审核,此后是买卖双方各自纳税并缴纳手续费(契税、印花税、个税等),并取得收件收据。如果夫妻两人的名字都要署在产权证上,需两人同时到场。
第六关:收尾勿忘结清费用
结清上家水电煤、物业管理、有线电视等费用,这对大多数人来说都有所了解。但是需要提醒的是,买家一定要主动提出办理电表、煤气、有线电视等过户手续,如不办理过户手续,则会为日后埋下隐患,如买家欠费,相关部门可能还会找到卖家;而卖家也有可能将其取消,买家重新开通时则需要另外付费。
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