二手商铺可以办理贷款。办理二手商业用房按揭贷款,最长期限10年,一般贷款金额不超过评估价的50%,贷款利率上浮。
1、所购二手商业用房的产权应明晰,并能办理过户交易和正式抵押登记。
2、所购二手商业用房房龄一般不超过20年,房龄加授信/单笔贷款期限原则上最长不超过30年。
3、所购房产具有较强的变现能力,房产结构完好,水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全。周边商业环境较成熟,使用功能上不应存在明显缺陷。
4、原则上不接受闲置超过6个月,购买了房产的单位和个人,未能使用、转让、出租该房产的时间超过6个月的商业用房作为抵押物;借款人满足银行客户贷款标准,且抵押物变现能力较强的可酌情接受。
一、购买二手商铺需要注意什么
1、实地评估。买店铺前,一定要实地考察,认真评估一下,看看这个店铺周围的人流量大不大,转化率高不高、购买力强不强。此外,还要测算赢下租金的回报率,其计算公式为租金的11倍/总价。
2、未来规划。商铺价值会受周围环境、规划所影响,若该店铺政府有其他安排,而你不知道的话,很容易造成投资失败,所以一定要到规划部门了解商铺所在的位置是否有新的规划。
3、商铺的产权性质。要了解土地的用途,避免违规的居改非,不能办理营业执照,所以一定要在合同中针对这点拟定一条违约赔偿方式。
4、商铺的租赁情况。要了解店铺的租赁情况,看看现在的租客什么时候到期、室内装修怎么处理,是否要放弃优先购买承诺书等协调工作。
5、税费提前算清楚。在进行商铺交易时,要了解增值税、契税、所得税、印花税、土地增值税的税率,以免做冤大头。若税费太多的话,可以在总价上砍价,也可以在合同中约定,哪些税费由原业主来承担。
6、贷款问题。要注意贷款问题,店铺的贷款成数最高是5成,最长是10年,而银行的评估价一般比实际成交价低,贷款的系数还不到成交价的5成,所以一定要了解情况,则好首付款的准备。
二、二手商品买卖税费是多少
二手商铺买卖税费需要按照3%的税率进行缴纳,具体需要缴纳的税额如下:
(一)买家支付的税费:
1、房地产交易手续费:3元/平方米;
2、房屋登记费:550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费);
3、权证印花税:5元/本;
4、印花税:房屋产价的0.05%;
5、契税:交易价(或评估价)×3%。
(二)卖家支付的税费。卖家出售的时候,商铺不论年限,都要交纳以下几种税费:
1、房地产交易手续费3元/平方米;
2、印花税:房屋产价的0.05%;
3、土地增值税:可提供上手购房发票的,土地增值税=【转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金】×适用税率;不能提供上手购房发票的,土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%;
4、个人所得税:据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%,核定征收为转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入;
5、营业税及附加税:可提供上手购房发票的,为(转让收入-上手发票价)×5.5%;不能提供上手发票的,为转让收入×5.5%;税费为差额的5.56%;
6、土地出让金:商业用途用房,按其网格点基准地价的35%计收;商业路线价区段路的商业临街宗地,加收路线价的10%;办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收;
7、土地出让金契税:按本次征收土地出让金价款的3%征收。
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