二手房交易流程

我们要特别关注二手房交易流程。第一步：选房选二手房最头疼的是找房子。其实，有很多渠道。一是通过正规房产中介查找个人住房信息。第二，通过亲戚、朋友或熟人介绍个人住房信息。第二步：产权复核首先，核对二手房权属，复核“两证”（房产证、市局土地证）及相关文件（购房协议原件、购房发票原件等）；

房屋产权归他人共有；

三是交易前检查房屋是否存在债权债务纠纷或被行政机关查封；四是检查房屋是否抵押；五是二手房是否允许出售。是否是→（中央财产）

第六步，是否出租，承租人是否放弃优先购买权

第三步：签订合同时，买卖双方应在采购合同或协议中明确双方的责任和义务以及业主对顾客的承诺，以明确违约责任。如果到期未交房，应注意单方违约和其他违约的具体处理，避免在付款（过户、付款）中产生不必要的麻烦。

第4步：“两证”所有权转让。《房屋所有权证》办妥后，购房人应到国土部门办理土地证（只有市局有土地证）。

第五步：申请贷款。然后向担保公司（银行）申请贷款。经担保公司（银行）审查同意后，买受人应当签署设定抵押权所需的一系列资料。

第六步：申请住房贷款

在相关部门（合同签订中心）的指导下，所有文件完成后，双方用自己的身份证开户，银行将购房者申请的贷款转入房东账户，而买家自己的账户将是每月还款账户。

第七步：入住前期经历了一些波折，但最后的体检也是一个不容忽视的问题（水电、物业、取暖等相关费用是否解决）。

签订二手房交易合同

出卖人提供房屋的合法凭证，买受人可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房销售的必要手续），买卖双方签订房屋买卖合同（或房屋买卖合同）。

买卖双方经协商，就房屋的位置、房产状况、成交价格、交付时间、交付方式、产权处理等达成协议后，双方至少签订房屋买卖合同一式三份。二手房交易过户手续由买卖双方共同向房地产交易管理部门申请复核。

双方向物业管理部门提出申请后，物业管理部门应核对相关证件，审核产权，对符合挂牌条件的房屋办理过户手续，未经其他共有人书面同意，不存在产权或部分产权的，不予申请，禁止上市交易。

二手房交易合同

根据交易房屋的产权状况和购买对象，房地产相关部门按照交易部门事先设定的审批权限逐级申请审批。审批通过后，交易双方可以办理合同手续。现在北京市已经在交易过程中取消了房地产买卖合同，这就是俗称的“白合同”。二手房交易税的税种构成复杂，这取决于交易房屋的性质。比如，房改房、危房、经济适用房等商品房的税费构成不同。

办理产权过户手续

交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，将交易资料移交发证部门，买受人凭《房屋所有权证》领取通知书到发证部门重新办理产权证。对于贷款的买方，在与卖方签订房屋买卖合同后，买卖双方到贷款银行办理贷款手续，银行对买方信用进行审核，对双方交易的房屋进行评估，从而确定买方的贷款金额，然后批准买方贷款。双方办理完产权变更登记后，购房人领取房屋所有权证后即可购房，银行将一次性发放贷款。

结余完成交易

买受人取得房屋所有权证并付清全部房款后，出卖人交付房屋并结清全部物业费，双方的二手房买卖合同全部履行完毕。

二手房交易流程说明

房屋产权是否清晰

有些房屋有很多共有人，如继承人、家庭、夫妻等，因此购房人应与所有共有人签订房屋买卖合同。只有部分共有人擅自处分共有财产的，买受人与其他共有人签订的买卖合同一般无效。

土地情况是否明确

在二手房中，购房者要注意土地的使用性质，看是划拨还是出让。

划拨土地一般免费使用，政府可以免费收回。转让是指业主已经缴纳了土地出让金，而买受人对房屋拥有相对完整的权利；我们也要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用权只有40年，而业主已经使用了10年以上，那么购房者按照同一区域内拥有70年土地使用权的商品房价格来衡量，并不划算。

交易房屋是否出租

一些二手房转让时，房产上有一个负担，即也被他人出租。如果购房者只看房产证，只注意过户手续，而不注意是否有租赁，购房者很可能拿到无法及时入住或使用的房产。

因为我国，包括大多数国家，都承认“买卖不违背租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能对抗先前订立的租赁合同。这一点在实践中被很多购房者和中介公司忽视，也被很多卖家利用，引发更多纠纷。

房屋手续是否齐全

房产证是证明业主拥有房屋所有权的唯一凭证。没有房产证的房屋交易，给购房者拿不到房子带来很大的风险。

房屋所有人可以将房产证抵押或者转售，即使将来没有取得房产证，房屋所有人也可以抵押或者转售。所以最好选择有房产证的房子进行交易。

福利性住房是否合法

房改房、保障性安居工程、经济适用房都是福利性质的政策性住房，在转让中有一定的限制。而且，这些房屋在土地性质和房屋权属范围上都有一定的国家规定。买方在采购时应避免买卖合同与国家法律的冲突。

物业管理费是否拖欠？

一些业主在转让房屋时，物业管理费、电费和三气（天然气、暖气、煤气）费长期拖欠，已经拖欠了大量费用。如果购房者在不知情的情况下购房，购房者可能要承担全部费用。

市政规划是否会影响

一些业主急于出售二手房，因为他们知道房屋将在5到10年内拆除，或者在房屋附近修建高层住宅，这可能会影响照明、价格等市政规划条件。作为买家，在购买时要充分了解细节。

单元房是否