律师支招:

买房时，应注意开发商

违约责任的内容

最近，有关上海商品房整体倒塌的新闻，成为人们关注的焦点。虽然，此次倒楼事件是一个颇为极端的事件，但是当房地产市场出现越来越多的令人担忧的质量问题时，老百姓应该从哪些方面保护自己的合法权益呢？记者采访江苏圣典律师事务所宗晓军律师。

第一，在什么情形下，购房人可以因质量问题解除购房合同，并要求赔偿

答：第一种情形是，开发商在约定交房日期前未取得工程竣工验收备案表，如了解到未取得备案表可能与质量问题有关，则可以向开发商发出交房催告函，如超过约定的延期交付期，就可以请求解除合同，并可以要求开发商承担违约责任或赔偿损失。

第二种情形是，如房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人可以请求解除合同，并可以要求开发商承担违约责任或赔偿损失。

第三种情形是，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以请求解除合同，并可以要求开发商承担违约责任或赔偿损失。

另外，购房人可以在合同中对商品房的特殊质量要求进行约定，并约定如交付的商品房与合同约定的标准不一致，可以行使合同解除权，同时约定违约责任或赔偿损失的计算方式。

第二，如果出现可以解除合同的情形，应通过什么法律途径，要求解除合同，并要求赔偿？

答：如果出现可能存在解除合同的情形，首先应进行证据保全，如发出交房催告函、对房屋质量不合格现场进行证据固定等，然后向开发商发出解除合同的书面通知，如开发商拒绝回复或拒绝解除合同，购房人可以直接到房屋所在地人民法院提起诉讼。

第三，在签订购房合同时，买房应注意哪些具体合同条款，才能未雨绸缪，在出现严重质量问题时，保护自己的合法权益？

答：为保护购房人的合法权益，在合同中对解除合同后开发商承担违约责任的条款进行细化，特别是房地产升温后房价差问题、室内装修损失问题、配套车位处理问题、贷款利息损失问题等等，另外，也建议购买现房，这样可以尽量避免因质量问题导致的经济损失。