今年以来,武汉二手房市场交易持续低迷,好在租赁业务的异军突起,让中介机构暂时可以喘口气。
买卖双方都不着急
上月底,在武昌徐东片有套房子的周先生将房子挂牌取消了。这套房子在中介挂牌一个多月,虽然有几拨看房者,但有强烈购买意向的不多。中介经纪人建议他降价几万元,周先生觉得不划算。毕竟这是套还未住过的次新房,考虑到购房税费和还贷成本,如果降价这套房子收益就很小了。
因被限购,周先生准备将这套房子出售后为孩子买套学区房的计划落空,但看到目前的市场行情,他准备等等看。
同样,因对二手房目前的价格不满意,众多准备出手买房的人同样不着急。在一家事业单位工作的张某告诉记者,这几个月来,他看了不下10套二手房,凡是看得上的次新房,价格都不低。有些房子还未满5年,光看挂牌价比较令人心动,但算上后期税费和过户费用,快赶上同地段的新房了。张某说,每次看房都感觉看房的人不多,二手房交易好像很冷清,为啥房价并没有跌?
武汉市房管局发布的月度监测显示,7月武汉二手住宅成交总套数为2201套,同比减少17.22%。而受交易冷清影响,二手房卖家出售的积极性也不高。根据21世纪不动产研究中心的统计数据,从买卖有效挂牌量来看,7月二手住宅买卖有效挂牌量环比减少6.27%。
今年二季度武房指数显示,全市二手住宅交易套数为6324套,比去年同期减少了四成多。二手房的市场低迷程度,比新房还要严重。
交易量的冷清让房主暂缓出售,中小房型和中低价位房源的减少,又直接导致了新一轮成交难。
多套房持有者出售比例高
成交量同比降四成,价格却无明显调整。同样是二季度的武房指数数据,二手住房均价为4487.46元/平方米,环比上涨1.27%,同比上涨1.40%。限购令等政策出台后,二手房市场降价动力不大。
21世纪不动产市场研究总监黄某介绍,目前来看,二手房市场继续徘徊在双重观望期。一是观望前期调控能否发挥降价实际作用,二是观望后期是否会出现新的政策。限购、限价和限贷这种强制性调控手段,其成效明显快于以前数次调控,成交量明显减少。
值得注意的是,中低价二手住宅成交反而有所增多。限购、限贷以及购房成本的双重加重(税费+贷款),三方面明显抑制了中低收入购房者的刚性需求。高价房源成交比例明显减少,市场刚性需求的接受度和购买力也只集中在中低价房源,很多高价房有价无市。
目前,出售房产的多为多套房持有者,普通二手房房东出售意愿不强。据介绍,由于对未来经济预期的迷茫和不确定,大多数二手房房东特意避开这个强调期出手,现在出售房产的多为拥有两套以上的房东。根据21世纪不动产市场研究中心统计,从卖方出售房产的目的来看,卖方因急于周转而出售房产的占总成交的62.37%,其余37.63%是出于置业升级和特殊情况而出售房产。
租赁市场持续火爆
租房比买房还难。这是今年刚毕业的小张的深切体会。小张从中南财政大毕业后在解放大道航空路一家公司上班,他原本打算尽量在市区租房子,以节省交通成本,但看着高涨的租金,他的目标范围一再放大,最终将出租屋选择了二七路附近。就是这样一套很普通的两居室,还是花了1500元的月租金。
据悉,从今年2月份春节过后,武汉租赁市场一直行情不错。在4、5月份略显平淡后,6月份又迎来高校毕业生、陪读家长的租房热潮。21世纪不动产市场研究中心统计显示,7月份,武汉二手房市场租赁有效挂牌量环比增加27.42%,租赁成交套数环比增加24.49%。
7月最新租赁房源与客源比例在1:2.82左右,较6月有所提高。
黄某介绍,租赁市场二八现象明显,20%的区域承载了80%的市场需求,特别是重点学区、大型写字楼、轻轨沿线,供需不平衡现象更为突出。这些个别区域需求过于集中,即使在租赁淡季,租金仍然小幅上涨或保持不变。总体而言,业主的租金报价相对于买卖报价要理性许多。
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