按照国际惯例,在一个健康的房地产市场,相同区域的写字楼物业售价要比住宅项目高出30%左右。而我国的情况却十分特殊,几乎所有地区都出现了写字楼价格低于住宅价格的怪异现象,也就是通常我们所说的价格“倒挂”。
五大原因致倒挂现象:
1、写字楼物业入门门槛抬高,长期以来,住宅首付都在20%~30%,而写字楼物业首付都在50%,首付比例的提高不但对买家自由资金比例要求高,而且不利于投资者利用更大的银行杠杆;
2、贷款利息高于住宅,增加了炒家成本;
3、刚性不及住宅大。
随着居民收入的增加,改善居住条件的需求越来越迫切,婚房、学位房、改善居住环境等各种需求对住宅市场起到了强大的支撑,而商用物业只针对单位,购买群体明显较小;
4、2008年经济危机致使包括写字楼在内的商用物业整体需求的低迷;
5、所谓“商住”两用物业侵蚀了部分写字楼物业市场。
形势逆转,商用物业期待翻身:
1、我国经济形势好转,商用物业需求明显增加,自2009年第三季度开始,全国写字楼租金就一直出于回升态势,空置率也在不断下降而且回升速度越来越快;
2、中央、地方强力调控住宅,先后出台了收回闲置土地,严打囤房,阶段性限购,推出更多保障性住房等一系列措施,即增加了总体供应也遏制市场对住宅产品的过渡需求;
3、二套或以上住房首付、利率被大幅提高,炒住宅融资成本不再具有优势;
4、由于投机渠道缺乏,国内外仍有大量热钱寻找投资品。前段时间热炒住宅,由于政策调控热钱又改了炒作对象,先后冲击了绿豆、大蒜等农产品,未来中央会加强干预农产品恶炒,所以这些热钱出来后会继续寻找新的炒作产品。
至今为止,写字楼物业租金已经连续上涨近一年,而投资回报率也都提升致7%左右的水平,而售价仍然维持在一个相对稳定的区间,在众多理好因素的包围下,写字楼物业是否已经处在价格暴涨的前夜呢?我们拭目以待。
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