所谓拆迁评估的合法性，就是在取得合法房屋拆迁许可证的前提下，严格按照评估的原则、方法和程序，对具有合法权益的房地产进行评估。它可以分为三个层次：一是拆迁的合法性；二是房地产所有权的合法性；三是评估的合法性。一是拆迁的合法性。顾名思义，只有有拆迁才能有评估。但并非所有的拆迁都是合法的。房屋拆迁人应当按照规定申领合法的房屋拆迁许可证。对于没有合法房屋拆迁许可证的拆迁评估，评估操作无法得到法律的支持，评估价格也无法得到法律的认可。由此引发的拆迁评估纠纷不属于相关法律法规的范围。非法拆迁的类型包括无证拆迁、超范围拆迁等。无证拆迁是指未取得合法的房屋拆迁许可证就开始拆迁，超范围拆迁是指超出许可证红线的拆迁行为，也是违法行为。一些开发建设单位，甚至一些政府部门为了赶进度，在未取得房屋拆迁许可证的情况下，与被拆迁人进行拆迁评估，签订拆迁协议，并要求被拆迁人提前搬迁，为拆迁纠纷的发生埋下了隐患。另一种违法拆迁是骗取房屋拆迁许可证。因为不符合取得房屋拆迁许可证的前提条件，这种行为也是违法的。这种拆迁给被拆迁人带来的危害更大，后遗症也更多。我们的评估机构应该能够识别拆迁的合法性，这样既可以建立自己的公信力，也可以使拆迁人避免不必要的损失。第二，房地产所有权的合法性。不动产所有权的合法性是指不动产物权凭证的合法性。也就是说，拆迁评估前，评估机构应掌握房屋所有权、土地使用权、房地产抵押权等权益的有效法律文件，包括房地产档案、房地产权属证书、土地使用许可证、建设用地规划许可证等。这些文件是房屋及其附属物合法性的证明，是拆迁评估合法性的前提，也可能在一定程度上影响评估方法。虽然自上世纪80年代房地产体制改革以来，特别是省市有关产权、权属的法律法规颁布实施以来，城市房地产产权管理逐步完善，但由于数量众多，部分房地产权属较为复杂历史问题和房地产纠纷。因此，拆迁评估前，评估机构必须明确房地产产权情况。只有全面了解被评估房地产的产权状况，才能得出正确的评估结果。这既是房地产估价师正确估价的依据，也是拆迁估价合法性的前提之一。第三，评价的合法性。评价的合法性是指评价机构的产生、评价方法、评价原则、评价操作程序、评价依据、评价争议的解决等都有自己明确的规定。只有严格按照有关规定、行政法规、部门规章制度进行，才能保证评估结果的合法性。首先，评估机构要有一定的资质，要按照资质范围开展评估业务；其次，评估机构的产生要有严格的程序，首先要公平推荐，然后由被拆迁人选择确定，这是拆迁评估的特殊规定。在这里，我们应该特别注意公平竞争的问题。在被拆迁人选定的期限内，各评估机构可以利用各种形式的宣传来宣传自己，但绝对不允许使用虚假承诺、贬低对方等不光彩手段。由于新的实施时间不长，拆迁管理部门对评估机构的生产过程缺乏有效监督，也存在因不正当竞争引发的纠纷。目前，杭州市城市房屋拆迁管理办公室正在制定相关规定，进一步限制评估机构在推广中的行为，使评估机构能够在相对公平的环境中开展竞争。拆迁评估是一项非常严肃的工作，应该严格按照规定的程序进行。法律程序是法律实体存在的前提。评估机构在现场调查的基础上，形成评估报告，对被拆迁地区的评估结果、依据、评估因素等主要信息进行公示，接受社会监督。在公示期间，评估机构还应当向拆迁当事人说明评估依据、选择的评估方法、评估结果的制作过程。对有异议的鉴定结果，应当在规定的时间内进行复核；被拆迁人对复核结果有异议的，可以向拆迁主管部门申请书面裁定，房屋拆迁主管部门应当提请房屋拆迁鉴定技术委员会对鉴定结果进行鉴定，并在规定的期限内作出裁定。拆迁评估的支持性文件多，时效性强。拆迁评估的评估时点为房屋拆迁许可证签发之日。因此，只有评估时点的房屋基准价、重置价格标准、成新率、级差率、附属价格结构、装修市场价格，才是正确的评估依据。

否则，这是非法评估。拆迁评估的合法性是正确评估报告的前提。具有评估资质的评估机构按照拆迁评估的原则、合理的方法和严格的程序取得的合法房地产及其附属物的评估结果，只有取得合法的房屋拆迁许可证，才能成为合法的评估结果，并且能够经得起时间和政策的考验，能够得到法律评价结果的公平、公正和公开的评价结果。