一、经济适用房和自住房的区别

1.地块价格不同。保障房中，公租房、廉租房和经适房地块是划拨的，开发商只需要出钱把拆迁问题解决了就行。而两限房和自住房用地都是要通过招拍挂完成的。保障房的土地成本通常会摊到自住房、商品房上。

2.限价层次不同。一般来说，保障房价格比较低，自住房价格相对较高，而且跟定周边房价，随市场浮动定价。不过，自住房的定价原则比较明确。

3.购房客户不同。保障房严格限定了户口、收入和家庭资产，而且名下无房或人均住房面积特别小，低于一定数值，范围较小。即便如此，也有很多人在轮候，保障房始终是供不应求的。自住房则没有做出对收入和财产有过多限定。只要符合限购政策的客户都可以。不过，京籍无房和保障房轮候家庭优先。仅这两类人就有30万人以上。

4.二次交易的溢价收入分成不同。这个前面已经介绍了。主要是两限房和自住房有明显区别。不管怎么说，自住型商品房的属性是商品房，是商品房就得允许二次交易，就有财产属性。

5.自住房适当兼顾改善型居住需求。位于远郊区、价位相对较低的自住房，都有超过100平米的三居室大户型。最大的户型甚至做到了135平米的四居室。这样做，可以满足多人口家庭的基本居住需求，也可以满足三口之家的改善型居住需求。

6.地理区位有不同。保障房的保障对象一般经济条件薄弱，理论上有车族不多，因此主要布局在轨道交通沿线，距离轨道交通站点周边比较近。自住房的购买客户主要是“夹心层”，有一定经济实力，很多人都有车，在地理位置布局上更多考虑靠近高速公路、一级公路或环路附近，距离轨道交通站点都不算近。

二、经济适用房和自住房相同点

1.政策性因素。保障性住房和自住型商品房都是政策性住房，都是是掺杂了政策性因素的。

2.专门地块。保障性住房和自住型商品房的地块都是国土部门在土地出让时划定的特殊地块。用途已经做出了明确规定。即便是由商品房项目配建，也会在拍卖过程中竞拍这类房屋的地块面积和套数。

3.限定最高价。保障性住房和自住型商品房都限定了房屋销售价格的上限，这个上限是由有关部门确定的，不管周边房价如何变动，这个价钱是定死的。开发商没有定价权，只有开发和销售的权利。

4.价格低于市场价。公租房、廉租的租金价格比周边市场价低10%左右或更多。经适房的价格比起周边的商品房便宜。两限房也相对来说更为便宜。自住型商品房按照周边房价给予一定折扣优惠，当然也还是便宜。

5.主要满足自住基本需求。无论是保障房还是自住房，都以满足自己的基本居住需求为主，所以户型普遍都不算大。现在的保障房，再也不会出现以前天通苑回龙观那种200平米以上的大户型了，而普遍都在90平米以下，甚至70平米以下。自住型商品房多数都在90平米以下，只有位于五环半以外的项目，会出现100多平米的户型，但最大也在140平米以内。这样的房子，大概都是满足自住需求，顶多是改善型需求，主要不是用来投资的。

6.供不应求。无论是保障房还是自住房，都出现了供不应求的局面。而且这一局面将长期存在。