抵押全款购房应注意什么
来源:互联网 时间: 2023-05-31 10:22:36 190 人看过

抵押贷款多为消费类贷款,有2点比较麻烦的地方:

第一,用途:

需要提供给银行获得贷款后的消费用途,如开公司、买新房、装修、买车等这个用途很麻烦,如果没有担保公司的话,自己很难直接拿到贷款金额。银行会把放出来的贷款直接存到一个账户上,只有进行以上行为才可以支取,不适合用来还钱。

第二,利率:

一般会在基准利率的基础上打9折-1.1倍

我采用的是农行的“置换式贷款”使用条件:全款购房、房本拿到3年之内,适合借钱全款买房的或者全款购房之后想资金周转的。

利率:基准利率的7折,相当于把住房抵押贷款置换成了一手房、二手房按揭

贷款金额=契税、评估价的较低的那个x70%

这里就要提醒全款做低房价减税的同学注意了。做太低的话贷不到多少钱。

另外还有要注意的,容易率<1的房子只能贷50%,这里可以找认识的评估公司帮忙。

过程中需要一个借款人(非直系亲属),他需要带身份证去现场写借条,办张农行卡。放贷的钱会直接打到借款人账户,建议找个信得过的亲戚。

不动产物权行为效力如何认定

在以往的审判实践中,就不动产交易行为效力的认定先后有两种值得反思的观点:

一是将债的效力作为物权变动的基础,即使物权变动的事实已经发生,债的无效仍可直接导致物权变动无效,更有甚者将一方不履行债的行为视为物权变动无效的原因。如一方以艺术品与另一方置换房屋,房屋产权变更登记后,艺术品于交付前毁损或者经鉴定属文物而不得交易,由此而发生合同无效或不能履行的事由,依此观点,房屋产权的变动应为无效。

二是以物权变更登记是否完成为标准进行衡量,已完成变更登记的,则承认物权变动的效力;反之,不仅物权未发生变动,债的效力亦属无效,且无履行之必要。

此第二种观点在若干年前机动车交易案件中体现得最为充分。机动车虽为动产,但其物权的公示与变动无异于不动产,因此,机动车虽已转移占有,若未经变更登记,处理结果只有一种——退车还款。综上而言,审判实践中以债的方式实现不动产物权变动的行为,是按一个整体的行为来对待的,属于同一之债的履行内容。

有人引用德国、台湾地区学者的观点认为,以债的方式实现物权变动的过程包括两种不同性质的行为:其一是负担行为(债的行为),指以发生债权债务为内容的法律行为,如买卖合同中对债权债务的设定;其二是处分行为(物权行为),指直接使某种权利发生、变更或消灭的行为,如依合同约定交付标的物的行为、办理物权变更登记的行为或者单方抛弃所有权的行为。

对法律行为内容作如上区分,目的是为了建立物权行为的无因性理论。在无因性理论中,负担行为系物权行为的原因,负担行为的效力不能影响物权行为的效力,如果作为交易对象的物已转移占有(动产)或变更登记(不动产),则就物权的处分行为即发生法律效力。易言之,物权行为具有独立意义,物权行为的效力仅依法律规定的权利变更的形式要件予以判断,而不受物权变动原因的拘束。

承认物权行为的无因性,目的是为了维护交易的安全。这与我国票据法中所规定的票据行为的无因性,出于同一原理。物权的确定且无瑕疵,是债的设立及实现的基础。当事人基于转移物权的目的决定债的内容时,其中一方必然要顾及物的原所有人权利的合法性,由此首先要确立物权的公示标准,使交易相对人的注意义务得以明确。

从立法的通常情形看,不动产以登记为公示方法,动产以占有为公示方法,相对人可据此确认物权的存在。纵使表征与实际的权利不符,基于对相对人或第三人信赖利益的保护,绝大多数国家在立法及实务上皆肯定依登记及占有的表征而实施民事行为的人,不具有可归责性,其行为应为有效。

不过,同一结论在解释上存在差别:一种解释认为,法律就普遍的社会现象进行规定,动产占有和不动产登记是证明物权的一般情形,个别与之相左的现象,不是法律决定某项原则时应予考虑的因素,故而动产占有人及不动产登记中载明的权利人为处分权人,相对人与之发生的民事行为是当然生效的民事法律行为;另一种解释认为,在实际情形与推定的权利人不一致时,法律关系中的相对人无主观上的过错,应适用善意取得制度,承认其民事行为的合法性。

物权行为的无因性,是交易过程中的一般原则,对于不支付对价的物权行为是否适用?

争议源于前述解释上的不同。依当然有效说,不支付对价的行为仍为生效民事法律行为,自应适用无因性原则;而依善意取得说,此种行为不符合善意取得制度中支付相应对价的特征,若转移物权的债的一方为无处分权人,则债的无效将导致物权行为亦无效。有关这一点,我国正在制定的民法典(草案)建议稿认为,设立、转移不动产物权的,受让人自登记时取得物权;以不动产登记簿为根据取得不动产物权,不受任何人追夺,但取得人于取得权利时知悉权利瑕疵或者登记有异议抗辩的除外。此处表明,不动产物权的变动,不以支付对价为生效条件,取得人主观上的善意,除已然明知权利瑕疵或登记有异议抗辩外,其内容并无其他限制。

因此,目前审判实践中关于动产善意取得制度的认识,与不动产物权行为所要求的善意,具有不同的法律属性。

物的经济价值在多数场合下取决于物的效用,流通是体现物的价值的重要手段。在物权辗转变动的过程中,虽然第一手交易中的物权行为,没有发生以物权变动为目的的原因行为或原因行为无效、可撤销,对后手任何第三人的物权行为不具有影响力。但在直接的第一手交易当事人之间,原因行为应当占据何种法律地位,理论上不无争论。

批评无因性原则的人认为,无因性理论违背了一般的交易观念,不利于保护原物权人的利益。坚持无因性原则的人则认为,物权行为的效力不受原因行为影响,原物权人得以债权人的地位主张权利,亦即现权利人取得物权缺乏法律上的根据,并与原物权人利益受到损害存在因果关系,故而应按不当得利的方式由现物权人返还财产或赔偿损失。

民法典(草案)建议稿中规定,在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时,推定该人享有该项权利,其立法理由是:以登记权利为正确性权利的立法体例,主要是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护,从而达到建立以客观标准可以确认的公正,而不是以权利人个人的意思表示来确认公正的经济秩序。因此可以认为,民法典(草案)建议稿肯定经登记后物权变动的效力,而利用不当得利制度对原物权人权利的保护,并非对已经生效的物权行为的无效宣告,而仅仅是物权的又一次变更,是债权得以实现的结果。只有这样,当物权回归到原权利人之前,标的物之上新设的其他物权才不会与原物权人的权利发生冲突,并可按物权优先的原则先行受到保护,原物权人所受到的损失则可由侵害其债权的人作出赔偿。

不过,在已经生效的以转移物权为目的的债的关系中,出让物权的一方不得借物权优先为由拒绝履行,而应当按债的实际履行原则办理标的物的权利变更登记。

声明:该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误,请通过反馈渠道提交信息, 我们将及时处理。【点击反馈】
律师服务
2024年09月01日 00:54
你好,请问你遇到了什么法律问题?
加密服务已开启
0/500
更多抵押相关文章
  • 预购商品房贷款抵押应注意的问题
    预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。要理解预购商品房贷款抵押,必须把握以下几点:1、预购商品房贷款抵押,其抵押物是预购的商品房。预购的商品房是并未建成的商品房,它必须符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。2、预购商品房贷款抵押,抵押人为购房人,抵押权人是贷款银行。3、预购商品房贷款抵押,其前提是购房人要独立支付首期的房价款。4、预购商品房贷款抵押,其担保的债权数额为购房人支付首期规定的房价款的余额。5、预购商品房贷款抵押,必须提交
    2023-05-01
    191人看过
  • 抵押房购买需要注意什么
    1、了解房产情况,如房产能否过户,有没瑕疵(漏水之类),有没人住,了解房产欠费情况,如水电气管理等欠费,能否交楼。2、房屋本身的抵押情况和是否有被法院查封;3、房屋交易过程中如何签署合同、如何支付货款,如何办理过户等;4、如何避免中介陷阱,如何沟通中介费的支付,如何防止中介吃差价。建议找正规贷款公司进行办理。一、有抵押二手房交易的流程有哪些?买卖双方签订房屋买卖合同——向银行申请贷款——房产评估——银行审批——房产过户办理贷款——与银行签订二手房抵押贷借款合同——贷款合同生效后,银行每月划付资金,购房者还款——借款人还清贷款本息、解除抵押担保。(1)购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同;(2)符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请,并提供有关证明材料。买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表。工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。(3)评估购买
    2023-03-02
    469人看过
  • 购买抵押车辆时应该注意什么
    在买卖过程中。一定要查车辆信息的。如果抵押已经解除,可以买,如果没有解除不可以买。购买前的违章由原车主处理,购买后的违章由购车人自己处理。第一种是银行分期车辆;第二种是抵押给个人或者公司借款的车辆。针对抵押车能买吗,抵押车是否合法的问题,如果抵押已经解除,可以买;如果没有解除,买了将来会有风险,也就是说:如果原主人按期还款,就没有问题了;如果他不按期还款,那么到时候这车可能被抵押权人申请拍卖用于还债,因为这车法律上还不是自己的,到时就只能要求原主人还自己买车钱,无法拒绝拍卖。一、抵押车怎么签买卖合同卖方:买方:第一条卖方依法出卖具备以下条件的旧机动车:车主名称:号牌号码:厂牌型号:初次登记日期:发动机号:车架号:最近一次年检时间:年月。行驶公里数:万公里。第二条车款及交验车车款为(不含税费)万元;大写元整。买方应于年月日在买方住所地同卖方当面验收车辆及审验相关文件,并以现金的方式自验收、审
    2023-02-28
    289人看过
  • 购买抵押房子需要注意什么
    一、买抵押房子需要注意什么?1、建议消费者选择大中介公司进行交易,大中介公司对购房流程熟悉,风险把控能力强,一般都会对流程进行监控,在买方出款前会做好司法冻结及抵押情况的调查。出现纠纷亦会作为公证的第三人保护守约方的权益;2、大中介公司一般都有合作的担保公司,遇到卖方提前收款或需要解押的情况,可以求助于担保公司,先支付部分担保费用,将风险转嫁至担保公司,由担保公司全权调查并出款,规避客户风险;3、若买方已经支付完房款后,过户期间房屋被冻结,买方应该积极起诉,提交原始合同及房款支付凭证,请求法院支持正常取得房产。法律依据:《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。二、购买房屋的规定是什么?1、要尽量压缩付首付至过户的时间如向银行提前还贷,要按以下步骤进行:首先,上家要向银行预约还款时间,预约的时
    2023-03-28
    413人看过
  • 签订房屋抵押贷款合同应注意什么
    在签订房屋抵押合同的时候,应该明确以下几个方面的内容:1、明确约定被担保的债权种类、数额。明确被担保的主债权的数额,被担保的主债权为住房抵贷款数额即为贷款金额。2、明确约定债务人履行债务的期限。债务人履行债务的期限实际上就是贷款的期限。3、明确约定抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。4、明确约定抵押担保的范围。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿和实现抵押的费用。5、明确约定抵押双方认为需要约定的其他事项。在一般情况下,借款方和贷款方将借款合同和抵押合同并为一个统一的《住房抵押贷款合同》。6、确定违约责任及纠纷解决方式。相关知识延伸阅读:无法办理房产抵押贷款的房屋类型是哪些一、贷款尚未结清的房产房产抵押贷款的房产抵押物必需是没有任何抵押且无贷款的房产。如果房产已经抵押或者此房产还处于按揭状态当中,银行已经拥有此房产的他项权利,借款人再对此房产进行抵
    2023-05-01
    370人看过
  • 购房者应注意哪些抵押贷款存在的问题
    近期银行房屋抵押消费贷款业务比较受二手房市场的欢迎。但抵押贷款买房一定不能盲目,有以下几方面问题需注意:1、房屋抵押消费贷款成本较高用房屋抵押贷款买房购房者要注意什么问题?房屋抵押消费贷款的贷款成本,远高于房屋按揭贷款。首先,房屋抵押贷款利率更高。目前二套房贷款利率多为基准利率上浮10%,而房屋抵押贷款利率通常上浮30%以上。其次,在房屋抵押消费贷款办理过程中,会产生利息以外的费用。房屋评估费、抵押登记费之外,如果找贷款中介/房产中介办理的抵押贷款,还需支付手续费。通常中介收取手续费在贷款金额的2%以上,这对购房者来说也是一笔不晓得收入。2、还款压力更大二手房抵押贷款的期限一般比较短,需要有长期稳定的收入才足以支付每月贷款本息,如果不能满足这一项要求的的购房者,办理此项业务可能会影响今后的还款。房屋抵押贷款需要的材料1、房产证。房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的。2、权利
    2023-05-03
    210人看过
换一批
#抵押担保
北京
律师推荐
    展开
    #抵押
    词条

    抵押,主要指的是抵押人和债权人通过书面的形式签订有关的约定,不转移抵押财产的占有,将抵押的财产作为债权的担保。当债务人拒绝履行或者没有能力履行债务时,债权人有权按照法律的相关规定,将抵押的财产进行折价变卖、或者拍卖,所得的价款优先进行受偿。... 更多>

    #抵押
    相关咨询
    • 购买抵押房应注意什么
      黑龙江在线咨询 2021-02-24
      1、建议消费者选择大中介公司进行交易,大中介公司对购房流程熟悉,风险把控能力强,一般都会对流程进行监控,在买方出款前会做好司法冻结及抵押情况的调查。出现纠纷亦会作为公证的第三人保护守约方的权益; 2、大中介公司一般都有合作的担保公司,遇到卖方提前收款或需要解押的情况,可以求助于担保公司,先支付部分担保费用,将风险转嫁至担保公司,由担保公司全权调查并出款,规避客户风险; 3、若买方已经支付完房款后,
    • 个人购买抵押房产应注意些什么
      澳门在线咨询 2022-10-24
      产抵押要求;授信期限加房龄原则上不得超过40年;④具有较强的变现能力,房龄一般不得超过20年:我行接受产权明晰,变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物。【温馨提示】必须满足以下条件哦:①用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市;授信期限加房龄原则上不得超过30年,且贷款/,房龄一般不得超过20年,个人抵押购房贷款不接受异地抵押物。②不接受评估现值在10万元以下(含)的房产作为抵押物;③已办
    • 企业购房抵押合同应该注意什么?
      青海在线咨询 2022-10-06
      企业签订抵押贷款合同应注意事项: 1、当事人应当以书面形式订立抵押合同。 2、明确抵押合同是主合同(借款合同)的从合同,主合同无效时,抵押合同也无效。目前我国法律是禁止企业间进行借款的,而对个人之间借款没有此规定,故在签订抵押合同时要特别注意主合同的有效性。 3、抵押合同中不能约定“在债务履行期届满,抵押权人没有清偿债务能力时,就将抵押物的所有权转移给债权人所有”。此约定没有法律效力。 4、用必须
    • 房地产抵押贷款购房需要注意什么
      广东在线咨询 2022-08-20
      抵押房屋贷款办理流程和放款时间: 1、备齐资料提交,等待审批,审批时间通常是7-15个工作日之内; 2、审批通过后3个工作日内做抵押登记3、银行见他项证后安排放款。
    • 房屋二次抵押贷款应注意什么
      江西在线咨询 2022-09-14
      房屋是可以二次抵押的。但是二次的条件是很苛刻的。条件要求如下: 1、用于办理二次抵押的房屋必须是现房; 2、该房产抵押登记已办理完毕,且办理银行是房屋的抵押权人; 3、房屋已办理保险,且保险单正本由银行执管; 4、该房产具有可二次抵押额度房屋贷款的余额小于现在房价的七成; 5、借款人具有完全民事行为能力收入稳定信用良好; 6、该房产应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房。尽管办理二次抵押贷款有效