一、拍卖无照房，拍卖标的为何

依拍卖法规定，拍卖的标的物应该是委托人有权处分的物品和财产权利。结合民法中有关物权的规定来看，拍卖的标的物有如下特点：

第一，是物或财产权利(在这里仅在财产权利的外延下做探讨)，其实作为拍卖标的的物称为财产权利也没有问题，因为在某物作为拍卖标的时，其上一定有某种法律关系，或表现为对该物之所有权利或表现为可以对该物进行处分的其他权利，对物的这些权利当然是财产权利。该财产权利有时表现为请求权，如债权请求权，这没有问题。该权利的具体样态取决于权利人对该财产的具体权利状况;

第二，拍卖标的在拍卖成交后即可以依该标的在拍卖时的状况从委托人处移转于买受人，否则会造成拍卖标的与转移标的在事实与法律上不相符合，为达到使标的适于移转的目的所投入的成本可能会超出履行附随义务的范围，进一步导致当事人之间产生成交确认书范围外的权利和义务甚至根本无法移转;

第三，符合其他法定条件。拍卖前，以无照房为客体的所有权还没有产生，拍卖的不能是所有权，只能是请求权。很明显，依《民法典》第二百零九条规定，房屋是不动产，其设立和转让经依法登记始生效力，某人方可对某房屋享有所有权或受让人才是该房屋的所有权人。无照房拍卖前，因为既未经登记取得房照，也没有成交和过户的生效法律文书，没有《民法典》第二百二十九条的适用条件，因此说以无照房为客体的所有权此时没有产生应该没有异议。

此时，无照房的建造者对该房享有的权利是：

1.对该房进行事实上的处分;

2.依建造者的法律地位向房地产行政主管机关申请不动产登记、发给所有权证书;

3.转让该房屋与他人的权利。可以概括地说这是拍卖无照房时的拍卖标的，该标的是事实上的利益和财产权利，但不能具体为所有权。

问题是一经拍卖，生效法律文书确认买受人的“所有权”并向房地产主管部门下达协助过户通知时，是否可依民法典第二百二十九条关于物权设立和转让的特别规定而使买受人获得该无照房的所有权。

二、拍卖不能使以无照房为客体的所有权得以设立

以房屋为客体的所有权是否符合条件而设立，属行政权力的专有行使范围。依民法典规定，房屋所有权之设立，得由有关行政相对人以相关民事主体地位向房地产主管部门提出申请，房地产主管部门经法定程序审查后对符合法定条件者立簿登记，发给不动产所有权证书，至此，该民事主体对登记在簿的某特定房屋方享有所有权。

司法权可以对已设立的所有权在流转环节中归谁所有作出裁判，但却不能以司法裁判使某所有权得以设立。物流转过程中的所有权主体发生改变是执行中的经常现象，是以司法权对已经存在的所有权的流转或主体变更作出裁判，因而使其发生判项内的拘束力。

但由于司法权与行政权的界限，作出决定时的具体考量内容、目的和适用法律的不同，即使是司法机关对行政机关为司法审查中的行政裁判，也不能以司法机关的判断代替行政机关在作出具体行政行为时的具体考量。如果司法机关可以自己的判断代替行政机关的决定使某所有权得以设立，就会导致所有权设立登记前的缴税环节被越过，而缴税是所有权登记的必经程序和条件，司法机关显然也不适合在判定所有权设立的同时令取得所有权者补交税款。此外，行政机关对所有权设立的种种条件和审查也会因司法机关的此种裁判而空置，行政管理的目的和功能可能因此落空。所以，司法机关只能要求房地产主管部门对符合法定条件的所有权登记申请履行作为义务、给予办理登记手续，或者对违法的错误作为予以撤销并责令重新作出，但都不可以代替行政机关的所有权登记行为，以司法裁判使某所有权发生设立的法律效果。否则即进入行政判断的余地，构成越权。

无照房在拍卖时未经房地产主管部门进行所有权登记，以其为标的的所有权尚未设立。基于以上原因，在执行中不能因为法院的执行裁定使其得以设立。

三、《民法典》第二百二十九条的正确理解与适用

基于前面的分析，可以看出法院制作的法律文书生效时只能使已经因登记而产生的房屋所有权发生变更、转让或者消灭的法律效力，不能发生使以无照房为客体的所有权得以设立的法律效果。所以，《民法典》第二百二十九条中因法院生效法律文书发生物权设立、变更、转让或消灭的效果就所有权来说，应该指有照房，即经主管行政部门登记而取得房屋所有权证书的房屋。否则，所有权尚未产生，何来其变更、转让或消灭。

拍卖无照房屋，拍卖的标的是请求权。所以在拍卖公告中即使无法对该标的给出一个准确的概念，也要在通常“房屋”的表述后注明为无照房，拍卖会上要说明该情况。否则在拍卖成交后可能致买受人无法取得所有权，致买受目的落空，或为取得该次拍卖的“所有权”标的而额外支出，委托人可能要承担相应的赔偿责任。

法院法律文书中如何表述。既然法院无权以自己的裁判使以无照房屋为客体的所有权得以设立，在拍卖成交后制作的法律文书中，对买受人买受的标的或取得的权利显然不能再以“所有权”的字眼来表述，但必须以某种方式，做可以确定其内容和范围的表述。在无照房屋拍卖成交并交付于买受人后，买受人实际占有了该房屋，取代了原“房主”的民事主体地位，在有关房地产权属登记的法律和行政法规没有禁止性规定的情况下，该地位使其取得向房地产主管部门申请所有权或其他物权登记的权利，是一种基于民法地位在公法关系上的请求权;买受人还可以对该房屋为事实上的处分和收益。所以买受人取得的是一种在民法体系中没有的、包含有事实利益和法律权利的复合体，无法以民法中既有的某个权利概念来表述，实际上甚至是难以表述。具体行文中可以侧重买受人买受的标的事实方面的状况或买受人因此取得的民事主体的法律地位，至于其基于此种地位可以行使何种权利，则根据其他部门法的具体规定而定，法院不能越俎代庖。

除了执行拍卖的场合以外，在对无照房屋的其他纠纷，如审判中对无照房屋的“所有权”争议、指定交付无照房和判处没收财产时涉及无照房屋等等，法院对无照房屋的裁判都不能使以其为标的的所有权得以发生设立的法律效果。