预约合同全称住宅预约合同，这种预约行为的主要特征是买卖双方约定为将来签订合同而协商的义务，不是最终达成合同。那么，预约合同在法律上有效吗？预约合同是否具有法律效力，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷事件适用法律问题的说明》公布后，其第二条承认了预约合同的效力，《住宅预约合同》是预约，一方不履行违约责任，另一方可以主张违约赔偿。这在一定程度上加强了购房者的合法权益保护。因此，与房地产公司签订的《住房预约意向书》如果是双方的真实意义，不违反国家法律法规的强制规定，则视为合法有效。根据《最高人民法院审理商社买卖合同纠纷案适用法律几个问题的说明》第五条的规定，《商社预约、订单、预约等协议具有《商社销售管理方法》第十六条规定的商社买卖合同的主要内容，卖方已经按约定收取购房费的，该协议应认定为商社买卖合同。预约书的效力主要表现在以下三个方面：1、由于买卖双方对交易目标物所持有的信息不对称，开发人员应充分披露可能影响买方预约的信息。2、不可以强化具备不合理条件的实际交涉义务，特别是开发商不可以利用自身的优点，免除自身的责任方责任。3、继续谈判的义务，除非有重大僵局或终止谈判的原因，否则双方当事人应遵守诚信的义务，继续谈判。

未取得预售许可证时签订的认购协议，其法律后果如何？

一般来说，发展商未取得预售许可证时，与购房者签订认购协议的原因大致如下：

其一，一些花园洋房、别墅类项目开发，发展商对其市场前景无法确定，担心投资上出现偏差，因此在项目尚未启动或者刚刚启动但未取得预售许可证的情况下，以认购为由投石问路，以最终确定市场之需求情况，并能赢得部分启动资金。

其二，一些发展商炒作楼盘，造成一种似乎不预先认购，等到取得预售许可证后，就难以买到该楼盘房屋的现象，纯粹为“借鸡生蛋”之行为。

根据上海市《关于加强预售商品房管理办法》的有关规定，这样的认购协议显然属于无效协议。如果购房者已经在发展商未取得预售许可证时签订了认购协议，则可能产生如下结果：

（1）发展商如期开发该项目，并取得预售许可证，双方签正式预售合同，无任何纠纷。

（2）发展商如期开发该项目并取得预售许可证，发展商将认购的房屋又预售给第三人，

先签订认购书的购房者只能请求返还所交房款，返还房款顺利则罢，否则，只能诉讼或仲裁。（3）发展商不能如期开发该项目，则只能请求返还房款，同第（二）种结果一样。

可见，未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、定购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，违反了《上海市房地产转让办法》第三十三条的规定，应当由市房地局或区县房地产管理部门依据《上海市房地产转让办法》第五十条第一款第四项的规定，即未取得预售许可证预售商品房的，责令其停止预售，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。

－－－－－－－－－－－上海律师上海房地产律师上海房产律师二手房律师房地产买卖律师房地产咨询房地产诉讼

《房屋买卖合同司法解释》第六条