1、什么是小产权房？

小产权房是指在农村集体土地上建设的不缴纳土地出让金和其他费用的房屋。其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村政府颁发的，也叫“农村产权房”“小产权房”不是一个法律概念，而是在社会实践中形成的一个习惯用语。没有国家颁发的土地使用证和预售证，购房合同也不会在国土房管局备案。所谓产权证不是真正合法有效的产权证。按照国家相关要求，“小产权房”是不允许确权发证的，不受法律保护。其次，购买小产权房有哪些风险？（1）法律效力“小产权房”买卖合同一般无效。但也要区别不同情况：

对于乡镇范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，房屋买卖合同有效。

将房屋出售给乡外人员的，经有关组织、部门批准，合同视为有效。

未经有关组织和部门批准，将房屋出售给乡外人员，未实际履行合同或者买受人未实际居住、使用房屋的，合同无效。房地产转让“小产权房”不能取得正式的房地产权证，不构成不动产合法产权。也就是说，产权小的房子只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》，小产权房不能转让或者出售给非集体成员的第三人，即购买后不能合法转让。同时，对住宅的保值增值也有一定的影响。（3）政策风险在购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并支付房价后，如果有关部门对农村产权房建设项目进行整改，部分项目可能会被叫停甚至被迫拆除。购房者将面临拿不到房子、不能及时领房款的尴尬局面。

购房后国家征地拆迁，由于农村产权房不具有国家承认的合法产权，买受人不是合法产权人，因此不能取得产权的拆迁补偿，也不能取得拆迁补偿由于实际使用权与产权补偿相比是很少的。农村产权房的开发建设没有明确的规定限制，开发建设缺乏监管，对购房者的利益造成一定影响。同时，没有开发单位资质，很难保证房屋质量和售后保修。

目前，我们并不在乎小产权房的价格比商品房便宜多少，但小产权房也需要我们花钱买。一旦出现问题，不仅买房子的钱不会回来，而且房子也拿不到。可以说，我们会赔钱又赔钱。