日前，银监会办公厅向各银监局以及银监会直接监管的信托公司下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（即265号文，简称《通知》）。265号文的出台其实是加强对信托公司的市场管理和控制风险，有些出乎意料地打破了房地产业对信贷放松的预期。

《通知》重申，严禁向未取得四证的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例超过35%、四证齐全、二级以上开发资质3个条件全部具备才能融资。

今年，银根收紧和国家宏观调控政策，使房地产企业很难融资，不过倒给了房地产信托融资一个机会。据普益财富的最新数据显示，今年1-9月，有71款房地产融资信托产品成立，超过2007年全年的房地产融资类产品总款数。

信贷紧缩，房地产中小企业转向信托公司寻求融资渠道，而信托公司发放的贷款多数是四证不全的房地产企业或项目。用益信托工作室资深分析师尤斯表示，如果四证齐全的话，它们就可以从银行那里融到资了。而信托公司在帮助筹措资金时，多采用债权和股权方式，尤其是股权回购。这种做法在房地产业内是普遍的做法，而且一些房地产企业信托融资的成本非常高，这些因素的叠加不知不觉间增加了风险性。更是不符合212号文和54号文的相关规定，监管部门三令五申可以理解。

尤斯向记者表示，有融资需求的房地产开发商一般都是资质不太高、抗风险能力比较弱的企业。和银行抵押贷款一样，信托融资的抵押物多是房产，当今房价起伏不定，风险日益增大。

记者从用益信托工作室和普益财富公布的数据发现，此前信托公司依靠主打业务证券投资类信托和房地产信托赚了个盆满钵满，如今这两类的业务销售、水平等已大不如前。目前信托公司已经将政府基础设施项目作为主打牌而寄予厚望，开拓城市基础设施、公路建设等固定类资产投资项目。尤斯说。

银监会的做法是给它们敲个警钟，提示风险。西南财经大学信托与理财研究所研究员李勇说。